2024-05-10 07:30:03

洪水橋規劃85%列純商地被批不切實際發展商倡改混合發展增住宅地

港府力推北部都會區發展，當中洪水橋/厦村新發展區第二期發展範圍原址換地申請於今年2月開始接受申請，並已於上月底截止，共收到9宗申請。據政府最新規劃，第二期發展將提供約1,399萬方米的樓面面積，當中約1,184萬方呎或85%為純商業樓面面積，僅約215萬方呎或15%作為住宅樓面。地政總署在短期內公布該新發展區原址換地補地價標準金額，要求土地持有人於明年3月31日或之前，完成換地基本條款建議，包括補地價金額。

為配合政府工程開展，當局未有延遲換地申請期限，然而本港遭遇3年多的新冠肺炎疫情洗禮，工作生活模式已發生轉變，現時本港寫字樓空置率居高不下，更有分析指將進一步攀升，顯然新發展區作純商業發展的規劃恐是不合時宜。按目前市況而言，若規劃不作改變，要發展商在不足1年內完成補地價安排可謂不切實際，甚至不排除選擇放棄換地。若由政府收回，勢必加重庫房財政壓力。

本港寫字樓空置率升至17%

本港目前寫字樓空置情況令人關注，差餉物業估價署最新公布的《香港物業報告》顯示，截至去年底，本港私人寫字樓空置率升至14.9%，按年升0.5個百分點；空置量按年增逾5%，升至196萬方米。

另據代理行統計數據顯示，今年第一季全港甲廈空置率大約17%，當中港島區甲廈整體空置率錄約13%，一線核心區如金鐘的最新甲廈空置率約9%，中環錄約12%。九龍區整體甲廈空置率錄約14%，其中以九龍東情況最嚴峻，觀塘區錄約14%，九龍灣更高見22%。

有測量師分析指，寫字樓空置率上升已成全球趨勢，受到疫後選擇在家工作影響，傳統辦公室使用率下降，加上在港外資企業擴充步伐放緩，預計空置率短期內難以大幅回落，更有機會進一步攀升。事實上，不少大城市與地區的寫字樓均出現空置率高企的情況，如深圳、舊金山灣區等已超過20%。

補地價金額龐大提供期限太短

前述提及約1,184萬方呎的純商業樓面面積，當中有約968萬方呎集中於洪水橋市中心，規模接近整個九龍站上蓋的總樓面面積，面對有龐大的純商業樓面供應，令人質疑市場能否承接外，補地價金額亦達數百億元，在未計發展成本，對於現時市況仍然不景氣，發展商對大型項目取態必然會更加審慎，現距離要完成補地價期限不足一年，顯然未有考慮到實際環境，時間上屬不理想安排。

有主要發展商表示，政府可考慮允許分階段提交第二期發展範圍用地的換地申請及分階段補地價，或先集中發展有基建支持的土地，並延長完成換地基本條款的期限。不過，當局如繼續保留原有計劃的純商業發展計劃，則有可能選擇放棄換地。若最終由政府收回，庫房財政壓力勢必加重。

試行中央活力區(CSD)規劃發展

疫後時代市場對傳統辦公室需求下降，不少地方亦開始由中央商務區(CBD)轉型發展中央活力區(CSD)，即融合居住、工作及休閒玩樂等元素，提供文化、體育、創意等文娛生活設施，在正在開打的「人才爭奪戰」中取得優勢，滿足他們的生活需要，吸引及留住人才。如倫敦金絲雀碼頭(Canary Wharf)，其新建的擴展區Wood Wharf和North Quay分別將不少於一半和約三分之一的樓面用作住宅及生活配套，提升該區吸引力。至於墨爾本中央商務區亦通過增加住宅及配套服務設施，住宅單位數目由最初1983年的685個，大幅增至2021年約6.2萬個，轉變成為一個適合居住、工作、旅遊等，充滿活力的城市中心區；而類似的轉型亦出現於新加坡中心區、美國紐約哈德遜廣場(Hudson Yards)等地。

本港方面，則有九龍站作為成功例子，其上蓋結合居住、工作和玩樂元素的混合用途發展模式，總計約1,173萬方呎的樓面中，有約21%為寫字樓、63%為住宅、7%為零售及9%為酒店。鄰近亦有西九文化區，設有戲曲中心、M+、香港故宮文化博物館等藝術文化場地，以及大型公園和海濱長廊等設施。

近期例子有市建局觀塘市中心第四、五期發展區重建項目，該項目採「垂直城市」概念，由純商業改為「混合用途」發展，在發展中預留足夠彈性，加入105萬至118萬方呎的住宅樓面，佔總樓面面積約四成，並允許住宅與非住宅發展在水平上和垂直上互相兼容。

規劃改動不拖慢洪水橋發展

政府可採用先行先試模式，在洪水橋市中心物色個別地塊，試行中央活力區(CSD)的規劃發展，採用「混合發展」模式。原先約968萬方呎純商業樓面面積中，建議可引入更多混合用途土地，如仿效前述的觀塘市中心重建項目，調整總樓面面積約四成多、即約430萬方呎作住宅樓面，以一個實用面積約500方呎單位計算，預計可提供約8,600個住宅單位；餘下約538萬方呎維持作非住宅樓面面積，為土地使用保留彈性，更可避免商業用地過剩，令洪水橋市中心變成一個職住不平衡、缺乏活力的地方。

另一邊廂，若按照當局原定時間表，早在明年3月底前落實補地價，以一般發展期需時約5至6年計算，即項目可於2030年至2031年落成。不過，預計今年動工的屯馬綫洪水橋站，最快於2030年竣工；而當區主要基建設施需待至2034年才落成，包括與前海對接的港深西部跨境鐵路等，要2034至2038年才完成。換言之，基建與土地發展時間未能同步，因此要發揮最大的經濟效益，現時規劃上的改動並不會拖慢洪水橋的發展。

全面發展創造約15萬個就業機會

洪水橋/厦村是繼古洞北/粉嶺北後，第二個採用「加強版傳統新市鎮模式」的新發展區，原址換地適用範圍將由私人住宅及商業發展，擴展至包括產業用地及私營社會或福利設施用地。若換地申請人已擁有指定發展用地內九成或以上的私人土地，容許由政府收回餘下的少數第三方土地，並批予申請人在新發展區內作統一發展，以促成更多布局完整的換地申請，但換地申請人必須為整塊發展用地補足地價，以及按政府要求建造指定的公共設施。

發展局早前指，洪水橋/厦村新發展區位於北部都會區西部的「高端專業服務和物流樞紐」，將來設跨境鐵路連接深圳南山區及前海合作區，有潛力在金融、專業服務、物流服務等領域，推動與深圳的高質量經濟合作。新發展區分三期推展。第一期工程已在2020年展開，區內首個專用安置屋邨將於今年第四季起開始入伙。第二期發展的規模最大，擬平整的263公頃土地，佔新發展區總發展面積約六成，包括未來「三鐵匯聚」，「三鐵」指屯馬綫、規劃中的港深西部鐵路(洪水橋至前海)和建議的港島西至洪水橋鐵路的市中心地區，用作發展公私營房屋、工商業及物流設施、公共及社區設施等。第二期發展亦包括道路和單車網絡，以及食水、排水和排污等基建設施。全面發展後，將提供約6.67萬個住宅單位，大部分十年內落成入伙，合共容納約18.4萬人，並提供合共約6,889萬方呎的工商業樓面面積，創造約15萬個就業機會。新發展區內一幅多層現代物流產業大樓用地已納入2024至25年度賣地計劃，而其餘的工商業用地將於2026年起陸續完成平整。