2024-09-12 20:44:26

海外樓市｜5年升兩成都跑輸！拆解墨爾本樓價大落後之謎

墨爾本一直是繼悉尼之後，澳洲「第二貴」的房地產市場，過去40年來墨爾本樓市在「價量」均表現強勁。然而在經歷新冠肺炎疫情後，澳洲八大首府城市樓價排行榜出現「大執位」。有數據指，澳洲8月份全國樓價按年升7.1%，樓價已連升19個月，澳洲的第二大城市墨爾本卻逆市下跌，被布里斯班，珀斯及阿德萊德後來居上，樓價在八大首府城市中的第二位，跌至第六位。

2020年3月疫情爆發時，住宅中位數排行最高為悉尼，依次序是墨爾本、坎培拉和布里斯班，珀斯則排名第七。然而近年來，樓價排行榜急遽變化。Corelogic數據指，在過去5年全國住宅價格上漲47.9%。自2019年8月以來，珀斯以76.4%升幅領先其他城市，布里斯班樓價亦上升71.5%，阿德萊德亦飆升70.8%，即使是樓價最貴的悉尼亦上漲43.1%。相比之下，墨爾本樓價縱升19.8%仍跑輸。

澳洲首府樓價排名中第二跌至第六

Corelogic的8月樓市數據顯示，墨爾本住宅中位數為776,044澳元(約406萬港元)，在八大首府城市中排名第六，僅次於達爾文的504,367澳元(約264萬港元)和荷伯特的655,114澳元(約343萬港元)。悉尼和墨爾本的住宅中位數之間更相差52.1%，為自1999年6月以來澳洲兩大首府城市之間的最大差異。

供應量多法例規限增投資者卻步

樓價下跌的其一原因，是供應量多。墨爾本位於人口排行第二的維多利亞州，然而其供應量卻遠遠超過其他地區，據統計局數據，自2010年以來已竣工的供應為82.5萬伙，比人口最多的新南威爾士州多出10萬伙。另外澳洲聯邦銀行指，墨爾本的房屋放盤量與過去5年相比，比平均值高出25%，然而阿德萊德、布里斯班及珀斯的放盤量卻比平均水平低40%至50%。

除了過去的高息環境影響外，令投資者撤離市場的原因之一是，維多利亞州在2021年推行《住宅租賃法》，並進行130多項修改，當中包括業主不得無故驅逐租客，以及每12個月不得加租超過一次等，令投資者卻步。

提高工資稅挫經濟掀企業倒閉潮

另外，墨爾本住宅房地產市場表現不佳也歸因於經歷了經濟重挫，導致其樓價直線下跌。當中針對企業出糧工資總額超過1,000萬澳元的公司，維多利亞州政府在2021至2022年預算中引入了徵收工資稅附加費，2023年7月更進一步提高工資稅，1,000萬澳元的企業徵收0.5%附加費，超過1億澳元的企業須額外支付0.5%，作為新冠肺炎疫情病毒債務徵稅的一部分，以償還政府在疫情期間的巨額防疫借款。該措施導致不少企業倒閉。根據澳洲統計局的數據，維多利亞州在2022至2023的財年淨減少企業數目為7,606間。