海外樓市｜澳洲樓價兩極西澳漲15% 墨爾本走低

澳洲樓市在2024年表現亮麗，成交量按年增加8%，同時西澳地區樓價更是上升逾15%，當中珀斯更是一年內急升21%。相比之下維多利亞州卻下降2.7%，而當中的墨爾本樓價按年下降2.3%。
撰文︰Wendy全球樓行

根據CoreLogic的2024年報告指，澳洲房地產市場過去一年表現出色，物業成交量比上一年增長8%。截至11月的12個月內，全國房屋銷售總數達到52.8萬套，較前5年平均增長6%，而樓價則增長5.5%。CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，由於買樓需求下降，放盤廣告供應上升，以及通膨和利率變化，2024年樓市由最初的強勢逐漸減弱，並反映在全國CoreLogic房屋價值指數上，11月的增幅放緩至僅0.1%。

珀斯郊區樓價漲幅逾30%

另外八大首府城市的差異很大，墨爾本整體樓價按年下降2.3%，珀斯卻是上升21%，即使是郊區的樓價珀斯全年漲幅均達到30%或以上。至於郊區樓價增長表現最差的墨爾本，其中Venus Bay為全國最疲軟的獨立屋市場，樓價下跌15.4%。如按區域劃分，維多利亞州地區的樓價下降2.7%，西澳地區的樓價卻是上漲了15.5%，而且西澳的Beachlands樓價在一年內增長38.4%。

以整體公寓市場而言，樓價升幅中布里斯班排行第五位、珀斯則是第四位，阿德萊德排行第一位，躋身首府城市漲幅最大的前10名。其中珀斯的阿馬代爾(Armadale)的公寓飆升45.6%，至於增長最高為昆士蘭州的Dolphin Heads，達52.8%，而大墨爾本地區的Sunshine公寓價值跌幅最大，達13.8%。

高息將買家推向樓價實惠地區

報告顯示，因應利率上升和買家負擔能力影響，買家紛紛湧向樓價更實惠的地區。過去一年樓價增長最快的公寓為珀斯、布里斯班及阿德萊德，其單位樓價中位數均低於60萬澳元(約290.5萬港元)，吸引買家入市。然而隨著現金利率(cash rate)維持在4.35厘的時間愈長，投資者寧願持有現金，更減少入市，令部分低回報地區的樓市失吸引力。

今年成交量排名前十的地區包括悉尼的東郊地區，例如Point Piper、Bellevue Hill、Rose Bay和Vaucluse，以及墨爾本的Toorak，以及昆士蘭州的Noosa Heads和Mermaid Beach等新盤。

另外，悉尼北岸的莫斯曼(Mosman)再創下12個月內房屋銷售總額最高紀錄，達16.52億澳元(約80億港元)，而Bellevue Hill更成全國房屋最貴郊區，樓價中位數近1,000萬澳元(約4,841萬港元)。

租金增5.3% 較去年8.1%放緩

租賃市場方面，由於生活成本壓力高及海外淨移民減少，過去一年租金價值按年增長放緩至5.3%，低於上一年度的8.1%。整體房屋租金漲幅最高為Noosa Heads，達23.7%。至於公寓租金增長率榜首是西澳州Geraldton，達21.5%。

CoreLogic估計及至2025年初，隨著現金利率的變化，下半年的需求將會增加，並預計四大銀行，包括澳洲聯邦儲備銀行(RBA)以及澳洲國民銀行(NAB)、澳新銀行(ANZ)和西太平洋銀行(Westpac)的基本假設是在2025年中期降息3%，澳洲中收入家庭購買經濟房屋的價格約為50.7萬澳元(約245萬港元)。