2023-04-19 09:00:00

通關效應｜中原工商舖：料第二季港珠澳工商舖價格升10%

中港兩地全面通關，帶動商業活動增多，本港及澳門最新復活節期間旅客人次亦錄得大幅增長，帶動旺區消費人流更旺盛。港珠澳工商舖表現亦見不俗，今年首季港珠澳工商舖買賣價量均見上升，當中港澳兩地舖位市場表現突出，其中本港工商舖錄得約890宗買賣成交，涉及總成交金額約195.64億元，佔24%來自商舖。

中原港珠澳工商舖認為，港珠澳於今年首季落實全面通關後，商業及旅遊活動交流更見頻繁，兩地落實撤銷口罩令，經濟亦見復常，預料效應於第二季更見明顯，對兩地經濟有重大正面推動力，舖位市場反彈力度最強，旺區舖位買賣及租務吸納情況亦見回升。展望第二季港珠澳工商舖市場成交量會平穩上升，升幅約20%，價格亦會逐步回升，升幅約10%，前景全面看好。

通關效應助工商舖走出疫情陰霾

新冠肺炎疫情困擾全球超過三年，踏入2023年，港珠澳陸續擺脫疫情困擾，本港正式於2月6日起全面與內地及國際通關，推動第一季工商舖物業交投氣氛顯著升溫。同時，季內香港政府最新發表之財政預算案更提出發展重點為「全力拼經濟、拼發展」，並積極融入國家發展大局，在多項利好措施支持下，工商舖市況愈見明朗。中原(工商舖)、澳門及橫琴董事總經理潘志明表示，今年第一季錄得約890宗工商舖買賣成交，對比去年第四季增長25%，涉及總金額則錄得約195.64億元，按季上升約74%。

基座商場及大型舖位項目受追捧

因應通關效應，市場憧憬旅遊業及相關餐飲及零售業可隨之受惠，基座商場及大型商舖項目備受市場關注，季內涉及基座商場及大型舖位項目受追捧，共錄得11宗逾億元成交，佔整體大手成交個案比例逾一半。同時，自全面通關以來，旅客人次逐步回升。有個別早著先機的財團看準機遇，趁早吸納全幢酒店以迎接大批旅客。季內錄得其中一宗酒店易手個案為中國旅游集團酒店控股公司以約34億元購入尖沙咀金巴利道28號君怡酒店全幢，更成為疫情以來最大宗酒店交易。

此外，在全面通關利好因素前提下，中港澳通關帶來顯著暢旺的旅客數字，舖位市場率先起動。潘志明續稱，2023年第一季商舖市場共錄得約214宗買賣個案，按季輕微減少約3%，但成交金額就見增加，首季錄得93.96億元，按季大幅上升95%，反映舖位大額成交個案增多。今年首季最大額舖位交易為旺角亞皆老街16至16B 旺角商業大廈地下E舖及1至4樓，市傳成交價達約3.5億元。潘志明分析，整體港珠澳工商舖買賣市況，全面通關無疑對整體港珠澳工商舖市場帶來正面影響，預測香港工商舖市況會陸續浮現通關效應，交投氣氛會維持平穩，料會錄得約1,100宗水平，價格亦會上升至215億元；加上香港新近發放首輪消費券，更會帶旺零售及餐飲行業，對舖位買賣交投量有帶動作用。

商舖市場租賃活動漸見活躍

至於舖位租務市場亦見百花齊放，中原(工商舖)商舖部董事黃偉基稱，自全面通關消息公布後，疫情下倒退的行業如奢侈品及藥妝店都逐漸重返市場。資料顯示，第一季市場共錄得約1,172宗舖位租務成交，涉及總金額約1.36億元；對比上一季(去年第四季)分別升約18%及17%，而按年同期比較，租務表現亦見顯著轉好，宗數及金額分別升約44%%及40%。同時，個別主打旅客生意的行業亦重返核心消費區，如尖沙咀、旺角、銅鑼灣及中環等。當中開舖速度最快的是化妝品及藥妝相關行業，單是旺角及尖沙咀區，首季已錄得約10宗，當中最矚目的租賃個案要數日本人氣連鎖藥妝店承租旺角彌敦道639號雅蘭中心地下G15至19號及1樓104號複式舖，市傳月租約100萬元。另有奢侈零售品牌進駐，如一所鐘錶珠寶店進駐中環皇后大道中54至56號豐樂行地下至3樓複式舖，料成交月租約80萬元。

黃偉基分析，商舖市場向來對經濟市道反應最為迅速及直接，在疫情漸散退的市況下，市民消費意欲已見回升，而中港澳通關亦全面落實，訪港旅客人次更有顯著增加，利好香港零售及餐飲市道，增加商戶租舖信心。同時，政府已再派發5,000元消費券，相信會進一步刺激港人消費意欲。觀察現時租賃市況，以餐飲業先行，民生時裝及零售行業洽租情況都見增多，料近年盛行的街市行業洽租會相對減少。租賃情況向好，自然帶動投資者買賣心態，預計今年商舖租賣市場會陸續升溫，預測租賃市場表現會更見好，料第二季成交宗數會上升至少一成至約1,300宗，核心區舖租會跑贏大市，會有約10%升幅，至於非核心區舖租亦料會有約5%至10%增幅。

澳門商舖價格回升

澳門及珠海橫琴工商舖市場首季表現強勢，中原澳門及橫琴資深董事何兆恆指，按澳門統計局資料估算，首季商舖成交量約90宗水平，較上季減少約26%，而首季成交主要集中於氹仔區及明珠區上。價格方面，氹仔區及明珠區錄明顯升幅，幅度約19%至24%不等，其中氹仔核心區舖位表現最為突出，首季曾錄得氹仔馬場附近商舖以4.5萬元呎價易手，屬疫後高位。至於皇朝及南灣旅遊賭場區，由於租金大幅回升，業主大多選擇轉售為租，願減價的租售盤均在市場銷聲匿跡。現時澳門商舖價格回升，但與疫情前仍有一段距離，除了本地投資者蠢蠢欲動外，近月外地投資者查詢量亦大幅增加。預計第二季持續受盤源不足影響，估計成交量僅約兩成增幅，約110宗水平；價格方面，民生區走勢較為平穩，估計約有5%升幅，而旅遊賭場區走勢凌厲預計有雙位數增長。

珠海買家信心回歸價格穩中趨降

珠海方面，今年首兩月全市房地產商品房可供預售項目共計約26個，可供預售面積共計約30.38萬方米，同比減少約41%；其中商業約0.3萬方米，同比下跌約94.4%；回看首季珠海房地產市場的表現，網簽成交量同比上升約19.98%，共計約9,868套。其中，商業共網簽成交約180套，同比下跌約44.79%；均價約3.7萬元/方米，較去年第一季度上漲約76%。

何兆恆分析，珠海第一季度市場回暖明顯，房企出貨積極性增加，疫情三年積壓的市場需求釋放。加上利率下降，信貸環境改善，市場預期逐步轉好，買家信心逐漸回歸，樓市呈現供需兩旺態勢，房價穩中趨降。其中橫琴熱盤推新表現不俗，成交量強勢攀升。隨著廣州南沙至珠海城際萬頃沙全線建成後，可實現大灣區西岸主要城市1小時通達，珠海位於灣區的樞紐地位再次提升。

橫琴料次季持續吸資

橫琴深合區2023年第一季度網簽成交量約為774套，住宅物業網簽成交約467套，佔橫琴總體網簽比例約為60.34%；商業成交約27套，佔比約3.49%；辦公成交約63套，佔比約8.14%。由於橫琴即將封關，可售商舖缺乏，故首季商業成交只有約3.49%。至於價格方面，商舖首季均價約為8.5萬元/方米，環比上升約41%，主要成交來自橫琴口岸一帶，由於臨近關口，享地利優勢，故造價較高。而寫字樓方面，首季均價約為2.7萬元/方米，環比上升約17%。

何兆恆分析，在買家來源上，橫琴由以前港澳地區客戶佔70%，現時購買主力已變為廣東區域及珠海本地人，用春江水暖鴨先知來形容最為貼切。目前以廣東佔比約25.42%，同比去年第一季上升約95%。其次為珠海本地買家，佔比約22.03%，第三位則是澳門買家，佔比約15.25%，暫香港買家比例不算多。供應方面，據資料庫統計，踏入第二季預料只有2個項目入市，最多為市場提供約24萬方米供應量，其中將為市場提供約3.2萬平方米商業供應，約12.6萬方米辦公供應。隨著港澳恢復通關，港珠澳大橋使用頻繁，北上通南、深珠通道等全國各地交通網絡連接增強，加上前港交所總裁李小加所創立的滴灌通等公司為澳琴建設新的金融中心出力，《橫琴發展促進條例》、《橫琴金融30條》、《橫琴支援澳資企業發展的扶持方法》橫琴特殊的地理優勢再次發揮，橫琴與澳門兩地合作範圍更深更廣，簡單來講橫琴注水吸企業、吸人才、政策力度之大，對全國累積購買力釋放，澳琴吸引力短期內會大幅上升。

澳門旺區租金倍升料次季持續

自澳門通關後，商戶入市步伐明顯加快，租賃市場交投明顯大幅上升。澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成表示，首季錄得約365宗商舖租賃成交，環比上升52%。此外，在首季錄得不少來自旅遊區及賭場區的大額租賃成交，資料顯示，月租超過20萬的舖位錄得約14宗，超過100萬月租的舖位錄得約2宗，其中位於板樟堂的全幢物業以約200萬高額租出，租客為經營時裝零售生意。租金方面，旅遊區及賭場區租金較開關前明顯上漲，幅度介乎75%至178%，部分一線街舖升幅甚至達疫情時期3至4倍，雖然升幅顯著，但目前旅遊區平均租金約達疫前73%，賭場區約達68%左右。民生區方面，除了北區錄得微跌外，其餘區域亦有所上升，幅度介乎10%至15%。目前市場利好因素較多，加上臨近暑假檔期，不少商戶開始搶佔旺點，把握旅遊旺季人流提高業績，估計次季租賃成交量將持續增長；另外，在此推動下旅遊區及賭場區租金將持續回升15%至20%；而民生區租金則較平穩，主因受居民外遊增，影響區內民生消費，不少民生商戶首季營業額錄跌幅。

隨著澳車北上、推企業租金補貼、商舖裝修補貼、品牌落地獎勵、經營獎勵、研發費補貼等多重澳資企業進駐扶持措施推出，亦令不少商戶考慮「向內走」。資料顯示，今年於橫琴註冊的澳資企業數量增長迅速，截至2023年2月末，橫琴實有企業約5.5萬戶，同比增長0.8%；其中澳資企業5,396戶，同比增長12.9%。此外，通關後橫琴消費市場復甦力強，加上多項利好政策同步推行，故不少商戶考慮趁早落戶，優先享受片區紅利。現時考慮在橫琴落戶的企業，大多以連鎖品牌為主，主要落戶點圍繞8大項目，包括中交匯橫琴廣場、IFC橫琴國際金融中心、HFC橫琴金融傳媒中心、橫琴中大金融中心、中央匯美食廣場、金源國際廣場、琴海灣、金匯國際廣場，租金平均每方米約150元至500元不等。