賣地表中已推出的住宅用地中，屯門青山公路-大欖段地皮較受矚目，於10月以呎價3,522元成交，遠低於4月份時市場普遍預計的5,000元至7,000元水平。(資料圖片)
中原測量師行執行董事張競達表示，政府於2022年賣地表住宅用地數量為13幅，其中並非滾存自上年的新增用地為5幅，兩數字均為2011年後政府恢復定期賣地後逾10年的新低，且近四年賣地表均維持15幅住宅用地或以下的低位水平，新增用地則不超過10幅，反映政府土地儲備有限且補充緩慢。
賣地表中已推出的住宅用地中，屯門青山公路-大欖段地皮較受矚目，在4月底曾因5份標書均未達底價而流標，同年再次推出後，於10月以呎價3,522元成交，遠低於4月份時市場普遍預計的5,000元至7,000元水平，反映項目投資額較大，加上今年市況轉弱，令發展商投標心態偏審慎。
此外，為抑制住宅單位面積過細的「納米樓」風氣，政府在去年12月提出將最低單位面積要求加入地契條款中，訂定每個住宅單位實用面積不得少於26方米(約280方呎)。今年2月25日起，又將該政策進一步推展至所有政府賣地項目、鐵路物業發展項目、市區重建局項目以及私人發展商的換地和修訂地契的申請。故近期推出的所有住宅官地賣地條款中均包含單位面積下限條款，而上述曾於4月推出的屯門青山公路-大欖段地皮，則是首個設有該限呎條款的住宅官地。
賣地表中尚餘6幅住宅用地，以新界西及離島為主，另亦包含一幅啟德地皮。該幅啟德住宅用地由此前的近啟德站的兩幅商業用地改劃而來，估計總值約為52.2億元，樓面呎價約6,000元。
近四年賣地表均維持15幅住宅用地或以下的低位水平，新增用地則不超過10幅，反映政府土地儲備有限且補充緩慢。
暫錄22宗強拍申請
張競達指，截至今年9月30日，年內暫錄22宗強拍申請，當中較為受關注的個案包括新世界申請強拍銅鑼灣波斯富街、利園山道一帶舊樓，地盤面積達約19,800方呎；而宏安地產及會德豐地產亦同樣積極，各有4宗強拍申請。宏安地產的強拍申請中，有3宗位於鴨脷洲，1宗位於油塘。而會德豐地產的強拍申請中，有3宗位於跑馬地黃泥涌道，1宗位於黃竹坑。
政府建議降低強拍門檻至六成或七成
考慮到距離上次放寬強拍門檻已有逾10年，行政長官在2021年《施政報告》中，提及有意再降低強拍申請門檻，並於2022年《施政報告》中披露建議細節。當中50年至70年樓齡的舊樓，強拍門檻由八成下降至七成；樓齡70年以上的舊樓，強拍門檻由八成下降至六成，張競達認為下降幅度屬較大突破。另外，地段並非位於工業地帶，而地段上所有的建築物均為30年樓齡或以上的工業大廈，強拍門檻由八成降至七成。其餘類別的物業，強拍門檻則維持不變。
截至今年9月30日，年內暫錄22宗強拍申請。
政府建議容許平均計算相連地段業權
現行的機制下，如果地段上的建築物由共用樓梯連接，相關地段的平均業權比例達強拍門檻，發展商便可提出申請。否則，每一個地段應獨立計算其業權比例，必需每一個地段同樣符合強拍要求，才可提出申請。為鼓勵發展商合併更大的地盤面積作發展，政府建議相連地段上，不論建築物是否由共用樓梯所連接，業權計算均可採用平均值，前設是每一個地段的業權同樣達六成或以上。
假設有5個相連地段 (地段A至地段E)，地段上建築物的樓齡同樣為55年，兼且沒有共用樓梯。如果地段B 及地段D 的業權份數未達強拍門檻，發展商便不可合併整個地盤，當中地段A、地段C 及地段E 只能作獨立發展，因此新舊樓將會交替出現，除了影響城市景觀的協調性，亦大大降低整個地段重建的潛力。在新建議下，政府容許發展商「轉移」相連地段的業權份數，令申請強拍更具彈性，有助統一整個地盤的業權，令土地資源得以善用。
在新建議下，政府容許發展商「轉移」相連地段的業權份數，令申請強拍更具彈性，有助統一整個地盤的業權，令土地資源得以善用。
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