【HOUSE730搵樓大本營】細單位供應不絕二手納米盤成交有冇錢賺？

踏入第四季本港疫情受控，發展商火速推售新盤應市，如主打開放式單位的市區盤長沙灣海珀；以及西營盤藝里坊2號。不過，自去年本港放寬樓按成數後，納米盤的叫價能力大不如前。今次同大家檢視近來市區納米盤成交，拆解不同類型樓盤價格走勢兩極化的原因。

當年以一梯36伙聞名的紅磡環海東岸，全盤提供超過一千伙單位，於今年九月份共有六宗納米單位成交，實用面積介乎194至241平方呎，售價清一色「四字頭」，升值幅度亦大幅跑輸大市，售價較五年前的一手買入價，僅高出約2%至19%。

當中一個成交更有「明賺實蝕」的情況，一個實用面積194平方呎的開放式單位，成交價440萬元，僅較五年前一手買入價高出約六萬元，計及稅項及其他雜費計，估計原業主實際損手約八萬元或約2%離場。

此外，單棟物業深水埗AVA 61於今年年中剛滿三年的額外印花稅(SSD)捆綁期，該盤有高達八成單位屬開放式，近月錄得的成交，僅輕微升值2%至5%，若計及入市稅項，部分賣家要損手離場。

不過，市場亦不乏一些市區納米單位錄得強勁升勢，例如長沙灣的市區重建項目尚都，同屬單幢式物業，當中只有約三成單位屬開放式單位，其餘是一房及兩房單位。近期開放式單位的成交價，普遍較一手買入價高出約三成。一個實用面積276平方呎單位，售價472萬元，較一手價高出32%，意味原業主賺逾100萬元。

另外，旺角的逸新多個單位成交價錄得超過兩成升幅，當中升幅較可觀的是今年九月初的開放式單位成交，實用面積179平方呎，以380萬元售出，升值幅度達三成。

投資納米盤要留意盤源數量，從上述例子不難發現，如果同一個屋苑有太多納米單位，業主相互競爭同一批客，價格較難有升值空間。相反，一個屋苑提供多種間隔及面積不同的單位，樓價反而更見承接力。

House730專欄逢星期一至五刊登

「3-4球」深水埗超值筍盤精選!!

【細價碼】年輕新淨1房貼心服務 $335萬
單位提供:38地產
PN:1698223
實用面積約212呎
https://bit.ly/31xzBAb

交通方便有票盡傾清雅裝修 $398萬
單位提供:富居地產
PN:1693378
實用面積約263呎
https://bit.ly/34js5uz

[日內必走]靚裝一房高層開揚 $415萬
單位提供:冠豐地產
PN:1646575
實用面積約248呎
https://bit.ly/3m7dfgT

可九成按揭間隔四正 5分鐘往太子站 $438萬
單位提供:家旺物業
PN:1561388
實用面積約327呎
https://bit.ly/3kn0gah

※PN:House730樓盤編號實:實用面積約