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2023-11-01 10:13:28

am專題|地價大跌交椅洲人工島恐蝕本 本研︰土地需求減財務不可行 測量師學會︰具社會效益值得投資

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交椅洲人工島模型

地價屢創新低,施政報告提出設立「大型發展項目融資辦公室」,為交椅洲人工島等項目籌措資金。參考測量師學會按2018年啟德地價估算交椅洲人工島賣地收益可達9,740億至 11,430億元,按去年及今年數據簡單估算,有關收益暴跌至逾3,000億至約4,000億元,低於政府去年估計的5,800億工程成本。本土研究社成員黃肇鴻質疑,商業地需求下跌,財務上不可行;測量師學會前會長趙錦權則指,政府可調整土地組合和推地時間控制地價,而人工島有社會效益,縱帳面上不賺亦值得投資。

記者︰曾偉龍

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施政報告提出成立由財政司司長帶領的「大型發展項目融資委員會」,並設立「大型發展項目融資辦公室」,利用市場力量,槓桿市場資金和效率,為項目的不同投資融資方案提供意見。其中2025年展開填海的交椅洲人工島融資安排備受關注,參考測量師學會按2018年啟德住宅地1.5萬至1.6萬元呎價,以保守條件推估人工島賣地收益可達9,740億至11,430億元,政府去年按2022年11月的土地和物業成交價格,以較保守的市況估算人工島的賣地收入約為7,500億元。

《am730》參考去年及今年啟德住宅土地成交呎價6,138元及5,392元,對比測量師學會按2018年水平的估算,簡單得出3,300億至4,100億元的粗略數字,低於政府去年估算的工程成本5,800億元。參考土木工程拓展署相關工程成本指數,估算成本至今年第二季下降1.9%。

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地價大跌交椅洲人工島恐蝕本 本研︰土地需求減財務不可行 測量師學會︰具社會效益值得投資

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趙錦權:人工島商業住宅比例未有仔細方案

粗略推算仍顯示人工島工程存有蝕本風險,測量師學會前會長趙錦權表示,任何投資均存有風險,雖然現時處於跌市,但長遠會平穩回升,因房屋有剛性需求,當息口見頂並開始回落,買家便會願意入市,推高樓價。他又指,現時政府就交椅洲人工島的商業住宅比例未有仔細方案,待有清晰規劃時才可作詳細估算。

他又表示,發展局的未來公私營房屋土地已計算交椅洲人工島,估算中亦未計算興建公營房屋帶來的社會得益,「起公屋唔會賺錢,係提供更多公共房屋,令更多香港人有樓住,唔係計實際成本、金錢得益」。他又認為,政府可透過調整計劃的商業住宅土地比例,以及推售土地的時間表,配合市場需求,令土地售價較平穩。

本研社:基建依賴賣地收入補貼做法已不可行

不過,本土研究社成員黃肇鴻表示,政府設立融資辦是承認自己「唔夠錢」,而人工島是疫前規劃,疫後環球經濟和香港地緣經濟大變,「第三個CBD(核心商業區)定位係點?」,本港未來已有大量商業地供應,商界對人工島未必有信心,「融資只係第一步,第二步係個business model work 唔work(商業模式可行與否)」。他指,過去興建基建依賴賣地收入補貼,但做法在今天已不可行,若人工島建成後沒有土地需求,將成一大浪費,對商界和政府庫房都是損失,港府將走上負債纍纍之路。但他相信,估計人工島是國策,故即使「冇原因推進落去」,政府亦要籌措資金「死掂佢」。

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