政府於上星期發表施政報告，除了提出「明日大嶼」1700公頃填海計劃外，另一為人忽略的焦點是「土地共享先導計劃」，透過公私營合作發展私人土地。資料顯示，私人發展商合共擁有不少於1000公頃的新界農地，原規劃作耕種的土地放諸香港卻有另一種意義，經常與「發展」掛鈎，綠地田園隨時變成石屎森林。
若知道地產商在甚麼地方、囤積了多少農地及分佈，大概可猜想到這些地方未來的發展形式。要知道答案，除了可參閱各大地產商的年報外，我們在上期專欄也提到，市民可透過土地註冊處的土地註冊文件，了解一塊私人土地的前生今生。不過，要進行大規模的查冊研究會涉及成本問題，紀錄一個地段編號的土地註冊文件最少要10元，粗略估計本港鄉郊有過萬個地段編號，成本之高可想而知。另一困難是投資者未必會以真正身份買地，例如我們在追查落馬洲河套區東北面蠔殼圍濕地的持有人時，便發現很多土地是以離岸公司形式持有，負責簽署買賣文件的人不少是「人頭」，真正買家得以隱藏。一般直至地產商的發展計劃公開時，公眾才得知這些土地的真正持有者。
現行制度下，城市規劃委員會起著農地發展的把關角色。地產商若要發展新界鄉郊農地，先要向城規會提交文件申請改變土地用途，公眾便能在此過程知悉鄉郊土地的發展意向並發表意見，之後城規會再決定是否為發展開綠燈。不過，施政報告提出的「土地共享先導計劃」卻惹來架空城規會之疑慮。建議計劃下，私人發展商可透過提升基建、地積比率或改變土地用途興建單位，新增樓面6至7成須作資助出售房屋用途。申請會先由土地及建設諮詢委員會作諮詢，並由行政會議原則性批准，再向城規會申請並再經行會批准。不過，土地及建設諮詢委員會21名非官方委員全由政府委任，而且近半成員與地產、建築和工程相關，外界無從得悉申請及討論內容，令人擔心會淪為「黑箱作業」。
事實上，有些不包括土地、濕地或鄰近郊野公園的土地已由不同投資者持有，大家眼下的青山綠水，未來或有翻天覆地改變。
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