本港樓市「撤辣」後，樓價一度由低位反彈，惟４月下旬起動力已消失，樓價再度偏軟。(資料圖片)
上周已提及寫字樓和街舖情況，寫字樓租金由年初至今已下跌2%，整體寫字樓空置率高達一成二，詳情上一篇已有提及。今周則集中討論樓市。
去年未售出住宅單位數量創歷史新高，預計今年新建私人住宅落成量將是20年來最多。香港住宅供應充足，即使政府今年2月全面撤銷樓市「辣招」，撤辣令房地產市場即時鬆綁，負財富效應的恐懼稍微減退，讓各行各業稍稍重拾動力；但畢竟樓價穩定才能確保金融體系健康發展。在高息環境下(筆者由年頭講到年尾，高利率是新常態，大家不要再預期美國減息會讓市況好轉)，加上內地購買力比市場預期弱等等因素，令樓市只能止跌不會回升。雖然內地經濟見底回升，但我認為也不足以支撐香港樓市。今年樓價還是有機會進一步小幅下跌，都係同一句說話，自住可以但投資樓市就大可不必了。
我估計一手貨尾量要減一半以上，即預計要減少至8,000至1萬伙才有利樓價反彈，本欄多次強調香港利息不會緊貼美國減息步伐，起碼要減兩至三次才會跟隨，料明年中後期，當美國開始減息，本港樓價才有機會好轉。事實上，若從當前調整幅度和周期時間角度分析，後市續探底機會依然甚高。自從全面「撤辣」後，本地二手樓價自2021年下半年開始的連綿跌勢略為回穩，交投亦曾轉趨活躍，反映整體二手樓價表現的中原城市領先指數(CCL)曾由今年3月初的逾7年低位143，彈升約3%。不過，踏入4月下旬後再度偏軟。截至6月，CCL只較3月初高出約半個百分點，後市未許太樂觀。
正如本欄分析，過去香港所經歷的兩次長期熊市，論跌幅往往可達五成或以上，跌浪時間可維持32至68個月。當前熊市迄今只累計下跌約兩成四，也只維持27個月而已，時間和跌幅均未能「達標」，大家若要入市投資必須謹慎為上。