貨幣濫發
在2007年，中國廣義貨幣供應量M2僅40萬億元(人民幣，下同)，10年後即2017年，M2已翻4倍有多，達到167萬億元。07年銀行理財規模有5,000億元，這數字在2017年翻了60倍到30萬億元，再加上影子銀行，當時有券商料，內地真正貨幣供應總量是從40萬億元翻了5倍到200萬億元，年均增速達17%。很多人以有限歷史數據說內地樓價根本不會跌，但原來過去房產大牛市根源在於貨幣濫發，當貨幣10年間翻了5倍，很多城市樓價同樣升了5倍。
不過，銀行有資本監管和局限，要規避監管，要靠影子銀行繞路進行，當中很多貸款其實流向房地產和融資平台等高風險領域，正常情況下商業銀行是不能放的。07年時，銀行對同業貸款僅7萬億元，2017年高峰時達到59萬億元，大量銀行理財、信託、券商資管、基金子公司等都充當影子銀行角色，為加大樓市泡沫出過一分力。
在內地樓市最後升浪，房地產泡沫可謂到了史無前例程度，城鎮居民收支結餘中九成都用來買樓，銀行50%貸款都是房地產抵押貸款，政府40%收入源於地產，只計地方政府的話佔比都逾五成。在2020年8月三條紅線出台後，內房融資環境已變，到去年地產泡沫才終於破滅。
作者為FSMOne(香港)總經理。投資涉風險，本文不構成證券買賣招攬或邀請