去年實際供應量只有14,386伙，按年跌31%，也比差餉物業估價署預測18,228伙為少，新冠肺炎疫情全地盤停工，及勞工短缺是主要原因。(資料圖片)
上周香港團結基金發表了新一份研究報告，標題是︰「短期供應已技窮，長遠儲備現暗湧」。報告中詳細列出香港過去及未來的住宅供應情況，單看2021年的實際供應量只有14,386伙，比2020年的20,888伙下跌了31%，也比差餉物業估價署的預測量18,228伙為少。新冠肺炎疫情全地盤停工，及勞工短缺是主要原因。
其實，落成量比預期少也是司空見慣，2019年預測20,415伙，結果落成了14,093伙；2016年預測18,200伙，實際落成只有14,595伙。雖然如此，2017年至2021年5年間，平均每年有17,500伙落成，已比2007年至2016年的平均10,900伙大幅改善。至於2022年至2026的短期供應，報告中也估計有平均17,300伙落成，與過去5年平均數相若。不過更嚴重的問題，將會發生在2027年至2031年的中期供應，報告估計正常只會有12,000伙，一旦有所延誤(經常發生)，落成量可能進一步下跌至平均10,400伙，又回復2007年至2016年間的低數量供應。
當中原因是政府手上的熟地已發展的七七八八，新供應集中在新發展區，要2030年後再出現，而鐵路項目上蓋的土地供應，亦有相似的情況！供應短缺有數得計，已經是不爭的事實，但需求又如何？這個數字就比較難準確評估，經濟好的話，更多年輕人傾向獨立自主，相反經濟不景，也可以返回老家暫住。政府過往在不同的報告中，一般用20,000為基準，但自從長遠房屋策略將公私營房屋供應目標比例改至7：3，私人住宅土地大幅減少，就很少主動談論這個數字！
筆者先從結婚數字推算，以往每年結婚的新人都超過40,000對，而2020年由於疫情關係，異地婚姻亦大幅減少，令新人數字減至29,000對。結婚要組織新家庭，自然對房屋產生新的需求！近年另一個新增需求，是內地到港的大專學生不斷增加，由2000年只有1,882個，至2010年已有17,959個，而2018年為42,653，2019年開始受疫情影響回落至20,000個左右，由於數量龐大，學生宿舍自然不足，學生被迫轉向私人市場全租，而畢業後留港就業，滿7年又可以取得永久居留權，數量估計每年有超過萬伙單位的需求。