租管長期效應是減少供應

上周三，立法會三讀通過《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例》，落實劏房租務管制，包括規定劏房業主及租客要簽訂標準租約、租客享有「2+2」合共4年租住權保障，亦規定業主不得濫收水電，每兩年的續租加租上限則由當局原先提議的15%，下調至10%，條例將在明年1月底實施。

新租管有些條款的確是必須的，例如濫收水電，皆因這是不公平條款，有些卻很無厘頭，例如4年租住權保障，皆因家家有本難唸的經，很多時不同業主有不同的狀況，所以不時有短期租約，以便宜的價格租出來，又可能業主的子女要結婚，要收回房子等等，如果把管制造得太嚴，業主失去了彈性，反而會因此而令到租金增加。

至於每2年的加租上限從15%，減至10%，這表面上看來已經很高了，可是，這違反了自由經濟的原則事小，違反經濟學定理的價格理論事大。

簡單點說，當不准用市場價格加租時，業主只有用減少供應來抵抗，這是錯不了的科學規律。當年蔣介石用子彈來殺掉大量劣紳，也無法解決因短缺而造成的囤積居奇，我相信香港政府的法律威力應不能勝過子彈。

另一理由是，每年5%的通脹，在近年似乎是不可思議，但到七十年代末期，卻有兩位數字的通脹。在西方以外的其他國家，也不時出現兩位數字的通脹。在可見的未來，經濟學家也估計更高得多的通脹率將會出現，究竟現有的加租率能否正確反映到未來的租值增加，也是疑問。

查在全世界，租管搞得最成功的，是德國。在先前的十多年，房租不加，樓價不升，德國成為了先進國家當中，樓價最穩定的一國。在幾年前，一直被視為控制樓價最佳的榜樣。

然而，這其實只是吃了特效藥，所得到的短期反應。要知道，房地產市場講的是二十年以上的循環，今日的政策，是要在5年後、10年後，甚至20年後，其影響才顯現出來。

自2016年起，法蘭克福樓價每年上漲10%，現時全球樓價泡沫指數，法蘭克福第一，香港第三，慕尼黑第四。這正正反映了蠢人當道的長期禍患性。