減息幾可確定樓市將現轉機

每年八月在懷俄明州傑克遜霍爾(Jackson Hole)舉行的年度經濟研討會，是金融界最矚目的年度大會，出席的不但有各國央行的負責人，還有來自學術界的精英專家。很多全球性的金融政策都是在這裏提出，醞釀，然後才得以在國際間落實的。

今次會議備受關注，是因為美國的利率正處於快將回落的關鍵時刻，大家都想聽聽鮑威爾的講話，是否會透露出一些蛛絲馬跡。

之前，鮑威爾在談到減息問題時，大都模稜兩可，強調要看下一階段發表的通脹與就業數據。暗示若以當時已掌握的數據，聯儲局並不打算就此確定減息。

不過七月份出來的數據出現了明顯的變化，通脹率首次跌破3%，而就業市場的表現卻比預期中差，新增職位僅11.4萬個，而失業率則升至4.3%，屬三年裏的新高。

通脹持續回落，令聯儲局減息可以無後顧之憂；而就業情況惡化，則需要聯儲局減息去加以拉動。加上美國大選已進入直路。執政黨為了連任，極有需要裝飾一下門面，讓經濟可以呈現得更為興旺。聯儲局有條件的話，多會在這個時期減息，以配合執政黨的需要。

今次鮑威爾在傑克遜霍爾會議上的發言，果然不負眾望，把減息的趨向說得非常確定。他說：「政策調整的時候到了，前進的方向已十分明確。」

現時距離九月聯儲局議息會議只剩三個星期，鮑威爾應不會在這段時間裏轉變自己的看法吧。因此市場大都預期，聯儲局有百分百機會在這次議息會議宣布減息，幅度起碼有0.25%，甚至有機會減0.5%。

市場這樣樂觀的理性預期，令美股不用等聯儲局正式議息，已於鮑威爾發言當日全面上升，道指升1.14%；標指升1.15%，納指更升了1.47%。相信星期一開市後，全球的股市都會跟上。

利率下調除對金融資產會有直接影響外，對房地產價格的影響亦十分關鍵。今次美國減息，是一次趨向性的改變，而非只是市場偶發的不規則波動。只要減息的趨勢持續，很多影響市場的基本因素也會跟着改變。

首先會出現的情況是：存錢入銀行收息的吸引力會漸漸不及買樓收租。這將會促使更多的資金從銀行系統流入房地產市場。再者，香港的住屋需求穩定，租金持續上升，導致租金回報率日益改善，令買樓收租變得更加吸引。

接著下來會出現的情況是：供樓的負擔會日漸減輕，而租樓的負擔卻因租金上升而加重。當租樓的負擔與供樓的負擔相差無幾時，市場上的剛性需求就會由租轉買。租金的升幅就會減慢，買賣的價錢就會上升，直到兩者取得一定的平衡。

減息將令以上兩種場景的演變加快，導致本港的房地產市道很有機會在下半年止跌回穩。