香港樓市有望止跌回穩

反映二手住宅樓價的中原城市領先指數(CCL)上周報136.92點，按周升0.45%；雖然升幅不大，但是已接連升了三周，顯示香港樓價有止跌回穩的傾向。

除了CCL報升之外，中原的銀行估價指數(CVI)亦連升了兩周，從14.34點升上23.25點；再從23.25點升上32.34點，升幅凌厲，顯示銀行對做樓宇按揭生意的取態已漸轉積極。

另一方面，反映市場信心的中原經紀人指數(CSI)，亦上升至51.7點，回升至枯榮線之上。

其實，自9月19日美聯儲局開始減息後，香港樓市的氣氛已續有改善。率先起步的是一手市場的新盤。發展商並沒有趁減息加價，而是乘機促銷求量，志在減少庫存。所以售價訂得比二手市場的小業主還要吸引，導致市場的交投集中在一手市場。

8月份，一手市場的成交只510宗，9月份升至741宗，10月份頭25天已成交了逾2,400個單位，估計全月的成交量可以達2,600宗以上。

這屬於一個非常興旺的交投量，如果能夠維持一年，已可賣出31,200個單位，足以把發展商手上的多年貨尾，在一年內全部消化。屆時，市場的需求就會再次回到二手市場。

據前線的銷售人員反映，美國減息後，二手市場其實亦有回暖，交投增加了七成，只是樓價的升幅不太明顯罷了。原因是一手市場上仍有很多好盤可以選擇，導致小業主在賣樓的時候，要價都不會太高。

不過，自從一手市場出現過多次一鋪清袋的銷情後，向隅客開始意識到，手慢可能會買不到心頭好，所以他們在回流二手市場時，做判斷會快很多。二手市場的售價亦因而出現止跌回穩的苗頭。

自從美國開始減息後，久違了的收租客又再次重回香港住宅市場。表面上看來，現時的租金回報仍不足以抵銷供樓的利息開支；但利率的前景趨跌，而收租的回報率卻趨升。如是導致收租客相信，兩年後一旦首個租約到期，續約時就會有機會加租，屆時收租就可以有正回報。

再者，買樓收租除了有租金回報外，還有機會享受資產價格上升的得益。現時，市場上看淡後市的人多，看好後市的人少。這代表現時的樓價可能已充分反映了市場上負面因素。市勢常會在這種情況下轉向。

當然，這個時候入市，財務槓桿不宜用得太盡。借貸的比例不應超過樓價的一半，最好調校到收到的租金夠供樓有餘，那就進可攻，退可守，可以放心做業主。

市場上再次出現收租客，可以增加市場的流通能力，令用家敢於入市，不致因擔心套現困難而只願租樓，害怕買樓。最近，二手市場上出現的買家，有不少就是來自之前的租客。這種現象的出現，顯示本港樓價有機會在第四季止跌回穩。