![樓市下行期的置業選區策略](https://cdn.am730.com.hk/s3fs-public/styles/article_image/public/2024-07/B_8.jpg?itok=VG6DiFYk)
樓市下行期的置業選區策略
過往一段長時間,香港樓市儘管偶有波幅,然而整體趨勢仍長久向上,根據中原城市領先指數(CCL),2021年8月香港樓價達到最高位的191.34點。然而隨著疫情、移民潮、地緣政加劇經濟不明朗、環球利率急速上漲等等負面影響,以致市民對置業更趨謹慎,一手供應餘貨隨成交縮少而變得庫存量大,導致樓市至高位起無以為繼,進入一段下行周期,整體的置業策略,又應該如何應對呢?
居住始終是不少人的剛性需求,選擇置業的目的亦各有不同,有人傾向一個穩定居所,期望四通八達,有人則以投資作為主導,希望資產增值,置富人生。在樓市上行周期,故然可以兩全其美,然而形勢逆轉之下,如何防守亦頗為關鍵,始終買樓牽涉金額,對大部分人都是不少的數額,關乎長遠生活的財務安排。故此,防守力較好區份或屋苑,則在下行周期時,有更好的價值緩衝及流動性,使得在平衡風險上更具彈性。
具防守力的選擇,可以先由區份的發展分析。筆者總結出由2021年5月至本年5月的各主要一手供應地區,包括屯門掃管笏、將軍澳南、日出康城、啟德、大埔白石角及荃灣西,在下行周期的樓價變化,可以發現以主要屋苑的呎價表現,因區分的不同,價格下調的差距甚大。至今年5月,當中最高的折讓比率的區域是屯門掃管笏,比起 2021年5月時的高峰,介乎29.41%至34.48%,而最低的則是白石角,下調幅度為8.21%至14.51%,同期比較的CCL則為下跌22.37%,變相而言,白石角主要屋苑表現遠遠跑贏大市。
雖然白石角不是傳統意義的市中心,惟鄰近香港目前最大的創科基地香港科學園及兩所主要大學,以及對港鐵「白石角站」的憧憬,有租務及發展潛力的優勢。
其他分區中,荃灣西的主要屋苑下調幅度同樣低於大市,介乎11.45%至21.95%,主要受惠其豐富的日常配套,均有商場連接,且通往港鐵荃灣西站,很多也無需日曬雨淋,迎合新一代買家的生活需求。
其他地區如將軍澳南介乎18.98%至33.78%、日出康城為19.86%至24.15%、啟德為15.48%至27.31%。無疑,在基建配套更為成熟的地區或屋苑,防守力較強,其他差距則在乎於屋苑規模、質素、開盤時的溢價,以及離港鐵站的距離等等,故買家在置業前,即使是樓花項目,也最好到實地考察,參考同區最近成交之前,也分析當區之樓價趨勢,及詢問銀行估價意見,做好功課,方才下決定。
作者為高力香港估價及諮詢服務高級董事