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2024-10-16 04:30:27
日報

內地救市措施到位 房地產可止跌回穩

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C觀點

C觀點|內地救市措施到位 房地產可止跌回穩

內地經濟出現下行壓力,罪魁禍首是房地產發展過度,導致資源錯配,大量資金因而被困死,連累實體經濟亦因流動性不足而沒法正常運作。

面對這種情況,政府應推行寬鬆的貨幣政策,先進行宏觀調控,然後再按照房地產的情況,進行具體的糾正措施。可惜美聯儲局突然持續大幅加息,令人民幣匯率備受壓力,導致國家需要等宏觀環境合適的時候才推出政策。

月前,美息開始回落,令中國有條件逐步量寬,及推出一系列具針對性的房地產政策。由於這一輪的政策切中時弊,市場的信心漸見恢復。尤其是在一線城市,國慶黃金周期間,交投暢旺,樓價有望止跌回穩。

本來,這類具體的修正措施,需要實施一段時間才能見效,但今次市場的反應卻比平常來得快。原因是市場覺得今次中央政府斷症正確,而處方亦恰到好處。因此,政策一經宣布,市場已第一時間作出回應。

今次內地房地產市場之所以會爆雷,根本原因是開發過度,以致供應量遠超社會的實際需要,開發商與銀行之前投入的資金因而大量被套死,累到實體經濟也流動性不足。

針對這種情況,中國政府以「嚴控增量」作修正。庫存過多的城市(庫存的消化期長逾三年的城市),政府不再批地作新的發展,以助存量可以盡快消化。此外,政府還打算發債,成立專項基金,去收購開發商手上的土地儲備。

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這樣,政府既可以收回之前被地方政府濫發的土地,還可以令白名單內的開發商有資金回籠,助他們完成保交樓的社會責任。

此外,政府又推出「優化存量」的政策,發債收購合適的存量房改作保障房。這樣既可以嚴控存量(不用去建新的保障房),還可藉以善用存量房,減少存量房的空置浪費。

再者,政府還要求銀行降低存量房的既有按揭利率,減輕小業主的供樓負擔,讓他們有餘錢作更多的消費與投資。這樣,既可增加社會的內需與投資活動,並減輕經濟的下行壓力。

為此,政府還撤銷了一系列已經過時的限購、限售與限價措施,既容許非本地人士在一線城市買房,又容許本地人士買第二套房,而且首付與買首套房一樣,只需15%。這樣,政府就可以借助民間的資金助樓市止跌回穩。

中國是世上老百姓儲蓄能力最強的國家,老百姓手上的閒資,比大部分國家都多,如果能夠適當地加以引導,大可以利用來為房地產市場去庫存,令大量被困死在房地產項目上的資金,得以釋放出來。由於中共中央政治局已表明態度,要促進房地產市場止跌回穩,相信今後將會有更多的民間資金流入房地產市場,中國經濟受房地產市場的拖累應可逐步減少。

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