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反者道之動 下半年樓市跌勢將逆轉
政府撤辣後,香港的住宅樓市曾出現過一次強烈的反彈;但隨着積累的購買力被消化後,樓市又再掉頭下跌,且很快就把反彈的升幅全部耗掉,甚至跌凸。這種走勢導致市場的悲觀情緒驟生。一眾評論員都認為樓市低處未算低,下半年還會一跌再跌。
持這種觀點的人,很多都缺乏自己的觀點,只是人云亦云,見跌話跌罷了。不過,市場除了可能會出現「跌開有排跌」的慣性現象之外,市場亦可能會因某些客觀因素的變異而出現峰迴路轉的景象。
老子說:「反者道之動」。意思是說,走向自己的反面是天道運動時的主要方向。亦即是說,跌市的變動方向必然是走向上升。至於何時拐點,以及將以甚麼速度拐,則視乎不同的場景而定。因此,我們在分析後市時,不能只看已經出現的情況,還要看將會出現的變數。
從事物會不斷朝向相反的方向轉變的觀點來看,我認為下半年住宅樓市逐步轉好的機會很大。我們可以看看以下多項足以推動樓市轉變的因素,就不難看到今後樓市轉好比轉差的機會大。
首先,主宰樓市的關鍵因素是利息;而利息的趨勢在下階段是趨跌,不是趨升。如果特朗普當選美國總統,他一定會推動聯儲局大幅減息,以促進企業投資及鼓勵人民消費。這樣就可以令自己的政績變得更加亮麗。
美國減息後,港息不得不跟。隨着利息的下跌,首先出現的是,存款在銀行所收到的利息會不及買樓收租,資金於是逐漸從銀行存款流向房地產投資市場。跟着會出現的是,供樓的負擔逐漸變得輕鬆過交租的負擔。如是令更多的剛性需求從租賃市場轉往買賣市場,令樓價因而獲得更好的支持。
其次,我們可以看看實際住屋需求。香港住宅樓宇的空置率長期維持在4%左右,顯示每年發展商的新建樓宇,都有用家吸納使用,消化得很好。只是現時用家主要以租賃的形式吸納,選擇直接買樓的則比較少;導致租金升,樓價卻不升。其實,樓市最緊要看有沒有實際的住屋需求,至於這種需求反映在租賃市場還是買賣市場,則並非最重要。用家選擇租還是選擇買,會因利率的變化而逆轉。關鍵要看市場有沒有因供過於求而出現大量空置。
其三是要看未來的樓宇供應。現時,香港的地產商大都不再積極買入土地。我們不應只看發展商手上仍有樓盤等着推出,而無視發展商可推出的盤將愈來愈少。心水清的用家會趁這種情況還未人盡皆知之前,率先入市。市場醞釀有變。
此外,由於辣招在香港已推行了逾十年,香港市場上長期缺乏投資者與投機者入市。因此,即使樓價跌也不會招致市場連鎖拋售。在這種情況下,市場應不需要有太大的跌幅,就可以找到支持位。
香港住宅樓價已從2021年的高位下跌了接近三成,應距離支持位不遠,下半年樓市的跌勢很可能會逆轉。