地產代理人數還會繼續跌

據地產代理監管局的資料，截至8月底，全港共有40,613名持牌地產代理，按月減少了183人；跌幅雖然只有0.5%，但已是連續5個月下跌，趨勢令人擔心。不過，相對市場的萎縮程度，地產代理減少的速度遠不及市場的交投量萎縮得快。

出現這種情況，並非因為行內的經營者還不肯退場，而是持牌人的牌照每次續期起碼一年；他們即使失去工作，但依然屬持牌人。若然他們一直都沒法在行內找工作，而市道前景又不明朗的話，他們就會轉行，選擇在牌照到期時不再續期。

今年第一季，行內對疫後的市況仍寄予厚望，部分進取的公司甚至增聘新人；到4月小陽春結束後，經營者才謹慎起來，再度削減人手。

這些人做慣了地產代理，有得揀的話，首選仍是留在行內繼續工作。然而，這段期間行內經營者的心態大都轉趨悲觀。他們不似再會為了不輸蝕給行家而死撐規模。現實是，若在今天這樣的市況仍死撐，最先彈盡糧絕的，將會是自己。

日前，有間上市的地產代理公司公布業績，他們之前曾發過盈喜，但實際取得的盈利卻少得可憐；做了二十多億元生意，盈利卻只有幾千萬元，回報與所冒的風險明顯不相稱。該集團主腦人對後市的看法頗為悲觀，認為香港的優勢已「煙消雲散」，年底樓價將重返6年前水平。上半年樓價的升幅，將全部被下半年的跌幅所抵銷。

現實是土地註冊8月份各類樓宇買賣合約的登記，合起來也只有5,238份。以這樣的成交水平，讓40,613個持牌地產代理去分攤計，亦即是差不多要8個月才有機會做一單生意。那就不但從業員難以維生，連僱用他們的公司也不可能長期吃得消。

因此，我預期這個行業很快會出現第二輪收縮潮。以目前地產代理公司的虧損情況來看，成本必須再削掉四分之一，才有機會保持收支平衡。但削減成本的方式將盡量避免以削規模的方式去達致，因為規模小了，通常收入也會少了，以致成本減少之後一樣無法收支平衡，變成又要進一步減成本。這樣無休止地減下去的話，公司只能以倒閉告終。

比較有效的做法是：(i)爭取業主減租；(ii)提升員工的積極性與工作成效；(iii)找出公司在營運上的短板，及時予以補救。不過，由於市場的交投量的確少了，公司的規模不可能不作相應減少。我會以盡量不削規模的方式去適應新形勢，但這只是競爭力強的公司才做得到，整個行業不可能都這樣做。結果當然是地產代理從業員將會進一步減少。