租務活躍突顯住屋需求殷切

上周公布的中原城市租金指數(CRI)，報123.4，按月升0.19%。這個反映香港住宅租金的指數，自2023年初以來，基本上處於上升軌，與反映香港住宅樓價指數CCL背馳。

這種背馳的情況並不常見，因為在大部分情況下，樓價下跌的時候，租金亦會一併下跌。如1997年後，住宅租金就隨樓價一起下跌。又如近年的工商舖市場，租金亦隨樓價一起下跌。

出現租金與樓價齊跌的原因，是因為市場出現供過於求的情況，而這種供過於求不但會影響買賣市場，同時亦會打擊租賃市場，如是導致租金亦得跟隨樓價一起下跌。

然而，現時香港的住宅市場並沒有出現整體性的供過於求。香港住宅樓價下跌的原因，緣自投資信心不足，而非緣自住宅單位的供過於求。

有人可能對以上的論述持不同意見。因為他們看到發展商手上的貨尾單位正愈積愈多，售價亦正拾級而下。這難道不是供過於求所造成的？

現實是，這種現象只存在於樓宇的買賣市場，尤其是新樓市場；至於租務市場卻是另有一番景象。

地產代理是我們公司的主要業務，我名下的分店超過三百間，遍布港九新界各地，所掌握到的市場訊息，應有一定的普遍性。就我們所見，近年香港住宅的租務異常活躍。我們的生意原先以買賣為主，但近年已變成以租賃為主。租賣的比例，已由原先的45比55，逐步轉變成60比40。

這些租客除了有一部分來自內地的學生外，還有相當一部分來自本地的香港人。他們不一定是因為缺乏首期現金才選擇租樓的，而是因為擔心樓價進一步下跌，才選擇租樓，以迴避風險。

過去，凡有大型的新盤屋苑入伙，由於供應突然密集地聚焦在一處出現，租金常會出現局部地區性的壓力。但近年即使有新盤落成，租金也不會有明顯的回落。原因是租盤消化得很快，沒多久已一盤難求。

現時香港的情況是大業主售樓有困難，但小業主卻沒有租樓困難。由此可見，香港並非沒有住屋需求，所欠缺的只是投資需求。

因此，我不贊成政府完全停止賣地，非住宅用地可以停；但住宅用地則不用停；賣少兩幅已經可以。否則租金可能會因供應減少而不斷上升。那只會逼買不起樓的人轉去租劏房。這應該不是政府想見到的現象。

不過，由於樓價不斷下跌，而租金卻不斷上升，已導致住宅樓宇的租金回報率持續上升，一些大屋苑，如美孚新邨、沙田第一城，以及黃埔花園等，其租金回報率已升越4%，比銀行的存款收益還要高。相信有一部分喜歡收租的投資者會因此而入市，租盤不足的情況可以有望改善。