起始租金不可取租值消散成雙輸

施政報告提出立法取締劣質劏房，符合標準及經登記變成「簡樸房」後，業主才能將單位繼續出租，這構思當然會面對很多執行和理念上的挑戰，包括會不會將劏房地下化。有團體日前發表調查，建議政府規管劏房同時，在劏房租務條例上增設起始租金。但這建議等同直接通過政府行為干預市場自由定價，更可能影響低收入住屋人士的生活。

「簡樸房」是政府最新的說法，但是要符合相關法例規定得到政府認同，業主必然需要花費裝修。如果涉及牆壁改動，或者窗戶設計，相信開支不小。所以不少團體或組織的調查均反映，現有劏房戶最擔心業主改建的成本轉嫁至租戶身上。因而有建議在劏房租務條例上，增設起始租金。新政策未能惠及基層，就要用另一個新的方法去填補漏洞，這真是一種本末倒置的諷刺。

諾貝爾經濟學獎得主海耶克在經典著作《自由憲章》中，對於房屋政策就坦白表示，在任何繁榮大都會，必然會有居住狀況差劣的貧民窟。因為開放型的城市都會歡迎不同地方的人士前往奮鬥，起始時段居住環境較差，並不等於未來沒有向上流動的機會。反而由政府興建公共房屋，必然先要應付本地居民的需要，外來人士更加難居住於環境較好的居所。

這一屆特區政府致力解決房屋問題，成立了關注劏房問題的工作小組，也提出了應對措施。相信在政府的調查研究過程中，必然發現劏房都集中在市中心地區。基層市民寧願犧牲居住環境較差，但能夠在附近尋找工作，休息時間也可以增加和家人一起相處。所以現在連環境優越，但地區偏遠的過渡房屋也乏人問津。

至於起始租金，就直接是政府以公權力立法，干預市場自由定價。早在1974年，張五常和巴澤爾觀察到一種租值消散現象，如果政府對分配產品或資源的價格機制進行干預，使價格機制分配資源或產品的作用受阻，人們一定會尋找其他機制取而代之，這些機制或多或少都有一些成本，這些成本就代表了租值的消散。

張五常教授多年來就反對香港的租金管制，致力解釋撤銷的需要，雖然最終落實，但今天卻似乎在走回頭路。以香港現在的劏房例子，如果訂下起始租金，業主會理性評估能否收回物業供款和利息成本，一旦起始租金無法滿足業主需求，只能夠鋌而走險違反法例成為黑市劏房，基層生活環境更加沒有保障。另一個可能是業主寧願丟空物業，也不願意負上違法的後果，原本可以讓基層居住的地方也平白消失。

所謂消滅劏房，是政治口號多於實際。現在提出「簡樸房」最低標準，很多人也懷疑業主無法滿足，如果還要引入起始租金，基層在市區的住屋選擇將會越來越少。香港是有最多慈善機構的城市，政府應該穿針引線，配對熱心人士和基層住屋環境惡劣的家庭，提供針對性服務，這比起吶喊口號來得實際。