香港財赤既是周期性亦是結構性

特區政府出現財赤，一個很明顯的原因，是來自房地產的收入少了。這包括賣地收益、印花稅收益與來自地產商的利得稅的收益。只要來自地產方面的收益恢復正常，應足以彌補相當一部分赤字，政府在削減開支方面的壓力就會小很多。

香港的房地產市場歷來都是周期性的，盛極必衰，否極泰來。即使經過亞洲金融風暴與八萬五的衝擊，香港樓市一樣可以從低位復甦，並重新興旺起來。

不過，有人擔心，今次香港樓價的回落，並非全是周期性的，而是內藏結構性的因素。這些結構性的因素，足以令樓價一沉不起，讓特區政府很難再靠來自房地產的收入，來彌補不斷上升的政府開支。

那香港的房地產市場究竟會出現哪些結構性的改變呢？

首先值得關注的，是特區政府對房地產市場的態度。董建華年代，曾大力增加供應，希望可以遏抑樓價，一方面助年輕人置業安居；另一方面，還可以降低營商成本，令經濟可以發展得更加蓬勃。可惜這樣做對資本帳造成的損失遠大過營運帳的得益；結果引致通縮，叫政府不得不出重手救市，助地產從谷底回升，重新成為香港經濟的支柱產業。

然而，這樣做的代價是令到公屋的輪候時間愈來愈長，劏房戶愈來愈多，年輕人置業無望，對社會充滿仇怨，結果釀成嚴重的社會動亂。在這種情況下，遏抑樓市再度成為特區政府必須完成的政治任務。

如果特區政府真的不惜代價也要完成這項政治任務，那香港將進入低地價時代。特區政府以後就休想再可以像以往那樣，倚重來自房地產方面的收入。

以近期政府對房地產的政策來看，政府應該已意識到，政府尚未為不再依賴房地產作好準備，所以才會全面撤辣並放寬對銀行按揭的限制，目的應是想助樓價見底回升，出現周期性的復甦，以減少政府的財政壓力。

不過，樓價雖然會在一定程度上受政府的政策影響，卻並非完全受政府所操縱，真正決定樓市前景的，是市場上的用家與投資者。一切還要看他們對香港的前景有多大信心，以及財政負擔能力。

本來，香港的樓價(主要指住宅樓價)已回落了接近三成，而工資水平卻仍在增長，加上香港住宅的空置率不高，樓價應很快找到支持才是。然而，中美摩擦愈演愈烈，連香港也成了美國要重點打擊的對象。香港金融中心地位與轉口港的的功能都因而受到制約，人們擔心，香港的經濟結構可能會出現重大改變，進而影響房地產市場原有的周期性，以致樓價雖然比以前抵買，人們亦不敢入市。

人們有這種擔憂，主要是因為美國一直對中國步步進逼，而中國卻處於被動的地位。不過，近期中美角力的形勢已峰迴路轉，中國在不少領域都已漸處上風，令人們對前景的信心大為增強，近日中港股市的反彈，便是一個上佳的證明，市民對香港經濟受到結構性破壞的憂慮，已大為減少。只要這種趨勢能夠繼續良性互動下去，香港的財赤就可以從結構性轉向周期性，問題亦會變得更易解決。