樓市熾熱，但仍不時看到半新盤蝕讓的個案。最近看了一篇報道，其中一個個案業主，從發展商買入新樓持貨13年，仍要蝕讓離場。過去13年樓市平均上升了超過1倍，可見新樓可以嚴重跑輸大市。
很多新手買家，甚至是資深代理也有一個錯覺，認為新樓比舊樓保值。他們認為新樓比較多買家承接，樓價自然較高。另外銀行按揭也有年限，舊樓的按揭年期未必有新樓那麼長。
我年輕時經驗不多，也試過聽從地產代理的意見，跟發展商買入新樓，但後來發覺升幅遠遠落後於同區逾20年的大型屋苑。我持貨7年後，決定賣出這個半新盤，買入同區大型屋苑兩個細單位收租，10多年後的今天，這兩個細單位升幅仍然跑贏賣出的單位，而且同期租金回報更高。
這次經驗，加上我的觀察，讓我體會到傳統大型屋苑，保值能力比起新盤或半新盤更高。樓宇的價值包括土地和建築的價值，建築價值會有折舊，愈新的樓宇折舊愈多，但土地的價值卻不會折舊，而且隨着屋苑成熟，配套更完善，甚至有所升值。
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發展商賣樓，跟二手市場眾多業主競爭不一樣，他們有定價權，很難從他們手中買到「筍」盤。而且新盤的廣告，較高的地產代理佣金，也是銷售成本，最終轉嫁到買家身上，所以新盤買家通常都要付高溢價去購買。
至於按揭年期，地產代理跟我說現在按揭年期是75減樓齡，我記得20多年前是用50減的，再早之前按揭年期更最長只是20年。隨着樓價上升，市區大型屋苑年齡漸長，我相信「75減」將來仍會放寬。
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