二手物業市場不時有急於套現的「折讓盤」出現，買家在考慮入市時需慎防「糖衣炸彈」。(資料圖片)
近年，隨著住宅樓價從高位回落，成交不斷放緩，加上經濟復甦速度不似預期，也導致不少二手業主經濟壓力加劇，使二手物業市場不時有急於套現的「折讓盤」出現，即管價錢吸引，買家在考慮入市時，卻需慎防「糖衣炸彈」，在買賣流程中注意物業的債務變動，以防得不償失。
近日從各大媒體中，曝光一宗二手住宅的買賣流程中，物業在簽署臨約前後數日，賣方卻使用物業向多間財務公司進行抵押，進行三按及四按，金額合共達港元365萬元，而且並未在簽訂臨時買賣合約的交易過程中，向買家披露有關債務，同時因為債務紀錄需時約1個月時間，方才會登記上查冊表，故買家的代表律師，在作盡職調查的過程中，也無從得知當中債務。結果，買家在繳納60萬元「大訂」後，其訂金其後即被賣方的代表律師，交給予業主方的其中一名授權收款人，而在買家最終被告知單位實際債務情況後，物業遭到債權人釘契，而繼續交易，新買家需要承接剩餘債務，於是放棄，卻遭到「殺訂」之餘，原有賣方宣告破產，更是難以追討財務損失，連計10萬元「細訂」，買家在過程中遭受合共70萬元的無妄之災。
事件屬於經典的「空中釘」事件，一般更難浮面，是次事件的操作過程中，牽涉多方爭議，包括在合約的披露細節上疏忽、律師在登記新增債務資料、訂金託管及轉發過程中的處理方法，以及同一法律顧問同時代表賣方及賣方債權人，所引起的利益衝突問。結果導致買方所蒙受損失的金額，對於一般置業的小業主而言，可謂鉅大損失，也為有意購入二手物業的買家響起一個警號，警惕所須注意的風險事項。
首先，針對財務背景比較複雜，即牽涉財務公司「二按」或以上的物業，買方在購入時必須要加倍留意，特別在選聘代表律師樓時，應向銀行作查詢，選擇一些較大型且具豐富產權轉讓經驗的律師樓，在專業操守及執行上，可更具安心。而針對是次事件的情況，買家在有意購入單位時，可要求在臨約表明，大訂訂金應予律師樓託管至成交日方才發放；與此同時，在條款中列明，日後有任何產權負擔加入，買方則有權中止交易，以杜絕有心人利用時間差，佈置上述的「空中釘」事件。
緊接至成交日前，買家可要求代表律師在發放訂金及尾數時，進一步做更新查冊及業主個人背景查冊，包括破產及訴訟查冊，且適時向賣家律師進行質詢，及後作最終買賣雙方對數時，若發現賣家欠債數目高過物業價值，即資不抵債情況，買家應有24小時作出反對，過往便有案例，因發現廚房有改建情況，或影響按揭估價，於是可要求銀行就此對物業進行上門測量估價，以繼續交易，進一步保障買家。
最後，為使得住宅交易可更健全發展，建議政府及各持分者的監管方關注事件及目前漏洞，包括新增債務的登記期，可否由「1個月內」再作調整至「兩星期內或更短時間」，使得事件的操作難度提升，與此同時，對於在流程中刻意隱瞞披露的手段，明確定性法律責任，以增加阻嚇，並就中介或法律顧問身份的代表指示及資金託管流程，進行更深入的規範，以杜絕類似事件的漏洞，穩固買家信心。