內地人士香港買房、申請房貸要知的事(上)

香港政府於今年2月底公布對樓市「撤辣」，讓樓市鬆綁復常作多元發展。現時不論香港人、內地或海外人士在港置業，在繳付印花稅項及入市門檻方面基本上一致；市場上積聚多時的潛在購買力頓時釋放，當中亦吸引不少內地客戶來港買房。

現時內地人士在港買房之稅款開支慳了多少？在置業印花稅「撤辣」前，內地客戶在香港買房一般需繳交新住宅印花稅(NRSD)，為樓價之7.5%，以及買家印花稅(BSD)，亦為樓價之7.5%，即合共為樓價之15%。現時「撤辣」後，內地人士在香港買房繳交之印花稅與港人一致，按售價(或價值，以高者為準)之分層稅率繳付從價印花稅(AVD)由100元至4.25%不等。以內地客買入一個成交價600萬元之物業為例，「撤辣」前需繳交印花稅共15%，即90萬元，「撤辣」後現時需繳交印花稅降至2.25%，即13.5萬元，減幅達85%。若買300萬元或以下細價單位，以成交價280萬元為例，「撤辣」前後之交印花稅由42萬元，降至100元，減幅達99.98%。

此外，政府已同時撤銷額外印花稅(SSD)，不論港人、內地或海外人士，現時買房已不再有綑綁期，以往買家在購房後兩年內轉售單位，將會衍生額外印花稅(SSD)之收費，稅率介乎10%至20%，現時已撤銷這項稅收。

去年10月政府為內地及來港人才提供「先免後徵」的置業印花稅安排，即是在買入物業時先繳交與港人一致的從價印花稅(AVD)，若未能成為香港永久居民才需補繳有關稅項；現時來港人才亦已無需「先免後徵」，而是與港人買房所繳交之從價印花稅率完全一致，同樣是介乎100元至最高4.25%不等。

在房貸配套方面，內地人士同樣可在港申請樓宇按揭貸款，有關按揭準則、首付比例、及房貸息率原則上與港人相同。但當中需留意，根據現行在港承造按揭的準則，買房自住或投資出租獲批之按揭成數有所不同。以首套自用住宅物業樓價不高於3,000萬元計，銀行按揭成數高達七成，首付比例為三成；3,500萬元或以上房價的按揭成數則高達六成；以上所指的是自住物業之可造按揭成數，例如適用於透過人才計劃來港工作及定居的置業人士。若果內地客戶在港置業用作出租用途，可申請的按揭數則高達六成。相比起內房，香港物業租務市場較活躍，最近吸引不少內地客戶選擇在港購房作長線投資收租之用。

在按揭申請流程當中，銀行會對按揭物業進行估值，由於實質按揭成數以房價及估值之低者計算，若物業估值達致房價水平，即市場俗稱「估到價」，按揭成數可直接根據房價計算，例如物業成交價是800萬元，物業估值亦達800萬元，七成按揭之貸款金額便是800萬元x70%=560萬元。但若果物業估值低於房價，即市場俗稱「估不到價」，按揭成數便根據物業估值去計算；同樣以上述物業成交價800萬元為例，但物業估值是780萬元，七成按揭之實質按揭金額便為780萬元x70%=546萬元。