內房股業績對辦可買

2018年業績高峰期已接近尾聲，以近期發布的成績表來看，筆者認為內房股的業績相當對辦，除了個別內房股，包括中國海外(688)、中國恒大集團(3333)在業績發布後股價下跌之外，其餘大多數內房股均受業績刺激，股價即時飆升。

其實，內房企業去年面對挑戰及政策壓力不少，當中包括內地實施去槓桿，內房企業融資困難，市場憂慮內房債券違約等，加上政府的「因城施政」措施，一、二線城市繼續實行限價、限購，大型內房股銷售受影響，而資金流向三、四線城市商品房，中小型內房股略為受惠，但整體內房股股價於去年第三季下跌至全年低位，第四季才見回升。

以全年計，不少大型內房股股價仍錄得下跌，包括碧桂園(2007)，恒大、萬科企業(2202)等，反而新城控股(1030)、中國奧園(3883)、龍光地產(3380)均錄得一至兩成升幅。

以今次公布2018年業績的內房股而言，除了關注盈利表現是否符合預期之外，更重要是財務開支，以及負債水平是否受去年資金緊絀因素影響。

另一關鍵是派息比率能否維持，由於派息高低也是集團現金流是否充裕的指標之一，派息增加有助市場對集團現金流的信心。

去年內房普遍維持派息比率在35%，負債比率大多在70%至80%水平，派息比率高於上述水平或負債率低於70%的內房股，明顯利好股價。新城控股、龍湖集團(960)、合景泰富(1813)、奧園、龍光地產均落入這些指標的正面範圍。

今年人大會議政府工作報告對房地產市場著墨不多，減低市場對調控的憂慮，相反，政府的「因城施政」料是轉向個別寬鬆銷售政策，以減低四、五線城市商品房庫存積壓問題，同時亦避免內地經濟增長進一步受壓，只要內地房地產價格及銷售維持平穩增長，政策應偏向利好，內房股仍可選擇性吸納。

至於龍湖集團去年核心盈利按年上升32%，符合預期，該集團未來租金收入快速上升可支持其股息增長。

而合景泰富去年業績顯示，核心盈利按年升8%，但該公司在派息上有驚喜，全年派息按年漲37%，即派息比率為47%，高於2017年水平，以昨天收市價9.18元計算，息率達7厘，有吸納價值。筆者對內房股的其他心水之選擇還包括越秀地產(123)、世茂房地產(813)、奧園、龍光地產及華潤置地(1109)。