成交價低過估價是極之正常
李寧(2331)曾經租用我們一層2.5萬方呎商廈，我對同事講，千萬不要以為李寧會長期租用我們的物業，他們一有機會就會買一幢商廈作為總部，要有心理準備不會續租約，到時候就要將全層商廈「間細」為十個八個單位，而且這是一定會發生。不過，李寧亦不會輕易就買到一幢商廈，除非市況相當差才有機會。
做過物業投資的人會知道，買一個單位易，買一層樓難，買一幢大廈更難，除非願意付出溢價。不過，一般投資者是不會付溢價，只有用家才會，而李寧買北角商廈講明是用作總部，至於有沒有付出溢價，行內人才會明白。傳媒指成交價低估價一成，代表買賣雙方都不看好樓市，我覺得很奇怪。我做了咁多年，很少見到成交價高於估價，除非是相連單位或者地皮。
記得十幾年前，我去台灣談當地人士在香港擁有的一幢商廈交易，本來就沒有抱著任何希望，加上已經等了兩天，正準備走人之際，業主突然間願意和我直接洽談。負責人問我：「湯先生，閣下不遠千里而來，究竟給我們甚麼價錢？」我不知如何回答，唯有說是最好的價錢，那人問甚麼是最好的價錢？我說，測量師行的估價。原來，那人之前已經見了幾個人，全部都未達到估價，而我們願意出到估價的價錢，業主亦很開心，最後水到渠成。由此可見，估價在某個程度上來看，應該是最好價錢，低估價一成是非常合理，千萬別以為是壞事。
我估計，內地企業買香港商廈作為總部將會陸續有來，即使樓價上升，但成交價大多數較估價低，因為估價亦會同步上升。所以，千萬別以為成交價低於估價就代表樓市差，否則就很容易作出錯誤的判斷。
作者為紀惠集團副主席及行政總裁