撤辣促租務回報升溫

香港樓市全面撤辣後，市場投資氛圍迎來春天，更重現新盤「一客多食」的境況，只因租務市場表現搶眼，二手方面，享地段與配套優勢的十大屋苑，其租務回報率更已超過3.5厘，促使相關成交大幅活躍。

「撤辣」後的數據顯示，樓市一、二手市場交易量急劇反彈，十大屋苑更是顯著。《財政預算案》公布後一周，這些屋苑共錄得110宗交易，較預算案公布前一周的29宗增加近2.8倍，甚至超越上月的104宗總成交量。根據土地註冊處資料，截至3月12日，其中嘉湖山莊共錄得87宗交易，緊隨其後的是美孚新邨，錄得78宗，展現其在市場的強勁需求；太古城亦錄得63宗交易，進一步體現這些知名屋苑的持久吸引力。

投資者蜂擁而至，背後誘因在於十大屋苑的租金回報率正穩步提升。筆者整理代理行及市場成交數據分析，得出十大屋苑租金回報率甚或超過3.5厘。特別值得注意的是，美孚新村有單位的租金回報率更達到3.8厘，接近大型銀行定存利率。強勁的租務投資需求，亦帶動屋苑平均呎價上升，由2023年第四季每方呎約10,000元，到目前每方呎約10,435元，按季升幅為4.35%。

十大屋苑因鄰近地鐵站、商場、學校與工作場所，完善配套使得租賃需求穩定，加上近年利率上升，樓價下調，以及「專才入境政策」的刺激，使得不少人「轉買為租」，導致租金與樓價難得出現背馳現象。「撤辣」後樓市交易成本驟減，美聯儲並傳出今年第三季開始有減息可能，導致本地銀行的定存利率拾級而下，吸引的租務回報率，成為資金出路。

另一方面，非住宅物業板塊亦受惠於的最高按揭貸款成數將從60%調整至70%，這一變化被視為對受疫情和利息上升影響嚴重的中小型企業主的一場「及時雨」，可把所持物業作轉按，套現額外資金以應付生意營運需要。觀乎去年住宅與非住宅物業，交易量近乎平衡發展，故預計非住宅物業物業二手交易量將持續上升趨勢，由此推算，預計2024年每月平均有1,400宗一手交易和5,000宗二手交易，這將使得全年的交易總量超過15,000宗一手和50,000宗二手交易。