放寬按揭系列(6)——按揭保費平了多少？

上期提及放寬按揭後首次置業人士變相可免保費承造高達75%按揭，7月份政府放寬銀行按揭成數的同時，按揭保險計劃的適用樓價亦同步提高。透過按揭保險計劃，八成按揭的樓價上限由1,200萬元，提高至1,500萬元，而按保樓價範圍亦提高至3,000萬元。樓價1,500萬元以上至3,000萬元的按揭成數高達七成又或上限高達1,200萬元(以高者為準)，大大降低了中高價物業的入市或換樓門檻。而對於九成按揭，樓價上限則維持在1,000萬元或以下不變，上車人士選擇入市的單位多以千萬元以下為主，市場上樓價千萬元以下買賣亦已佔逾八成，相信這是政府未有進一步上調九成按揭樓價上限的緣故，而上車基本首期不少於一成亦較為理想。

以往按揭保險公司已一般為按保借款人提供35%保費折扣，現已將折扣後實際保費率列明於保費表上，收費比以往更清晰透明。而是次放寬按揭亦連帶調低按揭保費，對按保用家是一大喜訊，由於銀行可造按揭成數已提高至達七成，以買家為1,200萬元單位申請八成按保為例，按保計劃為銀行提供的保險範圍現為七成以上至八成，而非以往由五成以上至八成，所需保險的範圍因而少了兩成，按揭保費自然可降低了。

再者，上期亦已提及，首置人士承造樓價1,500萬元或以下的按保，按保公司可寬免銀行最高按揭成數以上高達5%受保範圍的保費，即是用家可免保費承造不高於75%按保，又或可享按揭成數5%的免保費優惠，例如上述指八成按揭保險範圍是七成以上至八成，但首置買家只需就七成半至八成保險範圍支付保費。

以首置客買入1,200萬元單位、選擇八成按保、30年還款期為例，按揭保費率由放寬前之1.83%(實質折扣後)降至1.09%，保費金額由17.6萬元，減至10.46萬元，選擇一次性付款方式同樣可加借於按揭金額一併供款。按揭保險費大致上會根據按揭成數、還款年期、樓價、是否首置人士、是否已有按揭在身等因素而有所不同，現時按保計劃按上述劃分的保費表共有十個之多，用家不太容易分辨，可找銀行或按揭轉介公司協助瞭解實質保費率。同樣引用上述例子，若然買家並非首置人士，保費率則由1.09%，上調至1.24%，若然買家並非首置人士並已有按揭在身，例如已是家人的按揭擔保人，保費率亦會上調至1.61%。