放寬按揭系列(二)——轉按甩按保如何著數？

上期提及政府放寬按揭後令多類置業人士受惠，受惠人士亦包括現有供樓業主，原因是他們現時較容易因應不同需求而進行轉按；除了上期已提及以轉按轉走發展商按揭又或財務公司高息按揭，隨著銀行按揭成數提高至達七成，部分具合適條件的按保用家亦可考慮透過轉按「甩按保」。

自7月7日放寬按揭成數後，按保用家對於轉按「甩按保」的查詢明顯增多，為甚麼呢？原因是，按保用家若然選擇在3年內退用按保，可獲按保公司退回部分保費支出，首年可退保費40%，次年退25%，第三年退15%，以業主兩年前透過八成按保購入1,000萬元單位為例，現時按揭餘額約772萬元，以往若要轉按「甩按保」只可申請五成銀行按揭，由八成轉至五成，意味需補回甚大差額，導致轉按意欲不大。現時上述用家可由八成按保轉至七成銀行按揭，加上兩年間已清還部分本金，若然物業估值保持不變，用家轉按「甩按保」所需補回之首期差額，由272萬元降至72萬元，並可獲第三年內退回保費15%約2.2萬元，以及轉按銀行提供現金回贈高達貸款額2.8%或以上約近20萬元，這麼看來，轉按的誘因便大大增加了。

當然，心水清的人會知道現時樓價較兩年前下跌，轉按時的可造按揭金額便有可能減少；實際上，近年不同屋苑單位的估值變幅並不相同，建議用家可先找銀行進行物業估值以便瞭解實質可造按揭金額。基於銀行可造按揭成數已提高至高達七成，即使樓價已有所下跌，可造轉按金額仍有較大機會多於放寬前。上述例子之單位現時估值為950萬元，轉按需補回之首期差額仍由272萬元，降至107萬元。但留意，退保費申請只限使用按保之3年內提出，並只限於當時已一次過付清保費的用家申請(大部分按保用家均採用一次付清方式支付保費，因為可同步加借保費在按揭額並獲保費折扣)，而由於近年新造按揭的罰息期多為兩年，在罰息期內轉按涉及罰息支出並不划算，故此較多按保用家選擇在第三年申請轉按「甩按保」，便可獲退回部分保費及不用罰息之餘，兼賺得銀行可觀回贈。