周末收到不少《Finance事Up 》投資班學生和網友提問，都是圍繞新世界發展（017）周五晚上發出的「內幕消息2024財年財務表現更新」公告。
「德几Sir，新聞話新世界盈警，全年料勁蝕近200億，有貨點算？」學生WhatsApp提問。
「還記得我上課教你們的概念嗎？任何沒有現金流影響的公平值變動，可以放輕一點來分析，任何一次性影響，則可以一次過心態來評估，最為重要還是企業核心業務盈利表現。」
上述公告內容重點包括，集團預期截至今年六月底全年業績，將錄得190億至200億元虧損，持續經營業務核心經營溢利將介乎65億至69億元，按年減少18%至23%，主要由於去年落成並移交項目，包括柏傲莊一及二期，缺乏收益確認，投資及物業發展重估，包括商譽初步評估，需進行一次性非現金重估，導致85億至95億元耗蝕虧損，此外出售新創建股份，亦錄得一次性及非現金虧損為82.57億元。
從客觀持平角度來看，地產公司物業價值重估，由於不是現金或未變現項目，分析時應把着眼放於物業銷售和租金收入。集團旗下啟德住宅項目「柏蔚森」，合共售出逾300伙，佔可售單位逾72%，套現超過21億元，並成功出售非核心資產，包括荃灣愉景新城商場及停車場套現40.2億元。早前股東大會通過，出售前海周大褔金融大廈北塔部分權益，料將有額外15.6億元資金回籠。由於過去一年商業房地產出現下行情況，作出公平值重估減值實屬合理。另外，去年底完成售出新創建逾60%股份，帳面錄得虧損83億元，性質屬一次性，當中近60億對權益/淨資產並無影響。
債務償還和融資成本方面，集團年初至今完成近500億元貸款安排及債務償還，平均利率約為 P+1.1%至1.2%，並另成功發行4億美元、票面息率8.625%的3.5年期美元債券。
聯邦儲備局九月份開展減息周期早已毫無懸念，本港各大小銀行釐定的最優惠利率，亦有望於年底前開始下調，本港銀行同業拆息亦有穩定回落空間，隨着本港利率已經見頂，加上住宅租金開始回升，筆者估計本港住宅房地產物業樓價，最快有機會於明年第二季止跌回穩，一手樓市場亦有望復甦，本港房地產發展股股價，相對於資產淨值的折讓亦有望收窄。
撇除一次性帳面虧損，
以及公平值變動因素，
持續出售非核心資產，
核心業務料持續改善，
盈警影響或已經反映。