越南在2010年至2022年間，樓價升了15倍。(資料圖片)
在金融世界，最大宗的資產價值，不是股票，不是債券，也不是貨幣，而是房地產。對，只要你是中產階級以上，以至於富豪，不管你手頭有多少現金，有多少股票，其總值很少會高過你名下的房地產。
就算是幾個大地產發展商，其上市公司市值，再加上其手持現金，也及不上它們持有的房地產總值。以「長江實業集團」(1113)為例子，它的市值是1,565億元，公司的淨現金是126億元，一幢長江中心的價值已有一千億元了。
所以，股災不會引起金融危機，皆因它的規模太小了。然而，地產市場崩潰，卻多半會引發金融危機，一來由於它的價值龐大，二來由於這也是銀行最大宗的貸款板塊，而且槓桿不低，一旦崩潰，銀行也挺不住。
以香港為例，每幾年有一次股災，人們輸完又來賭過，永遠不死，但是到了1997年至2003年，地產從高位大跌七成，兼且遇上了沙士，於是經歷了1967年以來最大的衰退，多人破產、燒炭自殺，慘況至今歷歷在目。
同樣地，美國也是幾年一次股災，總是死不了，但2006年爆發的次按風暴，正是因為樓市爆破，終於導致了2008年的金融海嘯，這也是它在1929年以後最大的金融危機，結果只能使用「量化寬鬆」的特效藥來解救，其後遺症至今仍然遺禍整個地球。
正如我昨天提到，現時利率高企，很可能會引發金融風暴，而這金融風暴很可能是源於房地產市場，而在全世界多個大城市的房地產市場，也已有了崩盤的先兆。首先，也是最接近我們的，當然是香港樓市，在芸芸樓市當中，港樓雖然貴，卻是相對比較穩健，皆因在辣招之下，槓桿比率不高。
中國最聰明，早在幾年前，已提早戳破了地產泡沫，雖然受到了極大的痛苦，但也是長痛不如短痛，幾年前爆破，總比今日爆破為佳，雖然，在大風大雨之下，能否順利度過，也是未知之數。
最大鑊的，應該是越南，在2010年至2022年間，樓價升了15倍，比深圳樓還要貴，玩得咁大，縱然東盟現在是世界增長第一，也救不了它！