樓市下行期的置業選區策略

過往一段長時間，香港樓市儘管偶有波幅，然而整體趨勢仍長久向上，根據中原城市領先指數(CCL)，2021年8月香港樓價達到最高位的191.34點。然而隨著疫情、移民潮、地緣政加劇經濟不明朗、環球利率急速上漲等等負面影響，以致市民對置業更趨謹慎，一手供應餘貨隨成交縮少而變得庫存量大，導致樓市至高位起無以為繼，進入一段下行周期，整體的置業策略，又應該如何應對呢？

居住始終是不少人的剛性需求，選擇置業的目的亦各有不同，有人傾向一個穩定居所，期望四通八達，有人則以投資作為主導，希望資產增值，置富人生。在樓市上行周期，故然可以兩全其美，然而形勢逆轉之下，如何防守亦頗為關鍵，始終買樓牽涉金額，對大部分人都是不少的數額，關乎長遠生活的財務安排。故此，防守力較好區份或屋苑，則在下行周期時，有更好的價值緩衝及流動性，使得在平衡風險上更具彈性。

具防守力的選擇，可以先由區份的發展分析。筆者總結出由2021年5月至本年5月的各主要一手供應地區，包括屯門掃管笏、將軍澳南、日出康城、啟德、大埔白石角及荃灣西，在下行周期的樓價變化，可以發現以主要屋苑的呎價表現，因區分的不同，價格下調的差距甚大。至今年5月，當中最高的折讓比率的區域是屯門掃管笏，比起 2021年5月時的高峰，介乎29.41%至34.48%，而最低的則是白石角，下調幅度為8.21%至14.51%，同期比較的CCL則為下跌22.37%，變相而言，白石角主要屋苑表現遠遠跑贏大市。

雖然白石角不是傳統意義的市中心，惟鄰近香港目前最大的創科基地香港科學園及兩所主要大學，以及對港鐵「白石角站」的憧憬，有租務及發展潛力的優勢。

其他分區中，荃灣西的主要屋苑下調幅度同樣低於大市，介乎11.45%至21.95%，主要受惠其豐富的日常配套，均有商場連接，且通往港鐵荃灣西站，很多也無需日曬雨淋，迎合新一代買家的生活需求。

其他地區如將軍澳南介乎18.98%至33.78%、日出康城為19.86%至24.15%、啟德為15.48%至27.31%。無疑，在基建配套更為成熟的地區或屋苑，防守力較強，其他差距則在乎於屋苑規模、質素、開盤時的溢價，以及離港鐵站的距離等等，故買家在置業前，即使是樓花項目，也最好到實地考察，參考同區最近成交之前，也分析當區之樓價趨勢，及詢問銀行估價意見，做好功課，方才下決定。

作者為高力香港估價及諮詢服務高級董事