地產市道不容樂觀只宜自用不應投資

二手住宅樓市繼續表現反覆，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報137.81，按周跌0.71%，在連升兩周後稍稍回軟。雖然不少「樓市啦啦隊」指出，隨著利息下降，供平過租將再次出現，樓市復甦在即等等，「講完唔笑的本領令人嘖嘖稱奇」。但現實是本港樓市持續低迷，金管局早前公布負資產個案達到4萬宗；大行更估計，若計及發展商按揭及財務公司二按，真實的負資產數量可能多達8萬宗。即使住宅樓宇在經歷了最近減息小陽春後，要再展升浪將會遇到阻力。皆因早前不少減價盤已被消化，二手樓市開始再次出現拉鋸。本欄一直強調利息水平並不會如美資大行預期降低，故CCL短期不會重上140以上。

當然基於只有「高位回落三成的樓價跌幅、負債按揭較少、工揾人多於人揾工等」差異，相比起2003年，現今負資產業主們普遍屬於「輕微負資產」，依然「有得救」，當務之急是香港有關政策當局要防止這種情況擴大及「深層化」，亦要防止系統性風險。評估資金鏈情況，由發展商到大判二判等，有否出現大規模拖糧事件等等，避免市場情況進一步惡化。在內地使出不少政策組合拳，基本上經濟最壞情況已過，但政策效力要由內地滲透至香港，則要一至兩年不等，香港有關當局不能坐以待斃，要適時加甜，提振市場。

坊間不少樓市啦啦隊明顯忽略工商舖寫字樓的負面影響，只專注唱好住宅，顯然是「只見樹木不見森林」的典型例子。若整體經濟不足以支持市況，商業活動停滯亦會拖垮住宅市場的復甦。所以工商舖寫字樓和住宅是息息相關，並不能片面分割出來。儘管香港整體甲級寫字樓市場空置率已見改善，五大商業區的空置率俱回落。在10月底整體市場空置率下降至13.3%；其中，灣仔/銅鑼灣空置率下跌0.4%至低於10%；中環空置率同樣下跌0.4%至11.8%；港島東下跌至12.2%；尖沙咀和九龍東空置率分別下跌至9.3%和18.4%。整體甲級寫字樓市場在10月錄得18.37萬方呎淨吸納量。但香港經濟現時仍於轉型期當中，旺區空置率整體仍高於一成。零售業受不同因素夾擊，要重回以前全盛時期的光景以撐起天價舖租絕對不是容易的事。本欄維持香港樓市只宜自用不宜投資的分析，一切將隨特朗普上場而再受挑戰，地產投資者須更加小心。