港府若想市民有好的居住環境和足夠的居住空間，樓價下跌是無可避免的。(資料圖片)
我講過鄧小平的「改革開放」，其實付出了極高的代價，包括了社會秩序的瓦解，社會的不公平，以及太過激烈的社會流動，造成了人民極大的痛苦。這其實是要指出一個基本原則：要想發達，成本，必然要付出代價，而且這代價還不輕。
這就是香港人，香港政府所不明白的基本事實：香港要轉型，香港要成功，必然要付出代價。可惜的是，在這幾十年，香港人活得太舒服了，太開心了，活在一個虛幻的世界，對於現實是完全無知，因此永遠有「小孩子的幻想」：work-life balance可以發達，不付成本可以改革成功之類。
第一個最令人難以接受的現實當然是：要想市民有好的居住環境和足夠的空間，樓價下跌是無可避免的。然而，樓價下跌，非但大地主受損，中產階級重傷，一個控制不好，還會影響到銀行體系的穩定性，這也是無可避免的。
1998年至2003年，這轉型只做了一半，因為怕痛，所以放棄了，非但放棄，而且還不敢再試一次，皆因大家都怕像上次一般，人民上街、政府下台。
問題在於，樓市這個資本市場，不管如何谷，如何收窄供應，只要炒得夠高，經濟夠差，終於還是免不了下跌。
如果說，中國樓價下跌是因供應過剩，這是正常的市場現象。香港的樓價則是一邊供應不足，人民住在劏房、籠屋，另一邊則是樓價照下跌，從這角度看，香港的情況比中國更壞，更無救。而香港人打算解決樓價的方法，是減少供應，想在經濟不佳的大氣候把樓價再炒上去，這固然不可能成功，就是成功，亦是「後人亦復哀後人」。
當年香港為甚麼會成功？鄧小平除了說「五十年不變」，還說了一句：「舞照跳，馬照跑」，跳舞、跑馬，都是罪惡的事物，為甚麼會和經濟繁榮扯上關係？
答案是：這真的是有關係，「水清無魚」是人人會講的原理，但真正相信的人並不多。這裏並不是說愈亂愈好，像1949年的中國亂七八糟，那就有必要大力收拾，正如「紅潮」是水中的營養過剩，也會令到魚兒死亡。
所以，結論仍然是那一句：香港人為了復興香港，付出多大的代價？