業主立案法團之下的公地悲劇

產權經濟學角度，宏福苑大火是租值消散嗎？

為協助宏福苑業主處理火災後的各項管理及後續事宜，政府引用《建築物管理條例》(第344章)第31條，向土地審裁處提交申請解散現有宏福苑業主立案法團的管理委員會，委任華懋集團旗下合安管理有限公司為臨時管理人。要了解業主立案法團在大維修角色，先簡單回顧幾年前小西灣屋苑樂翠園一宗民事訴訟。2007年，樂翠園的管理公司委託顧問報告，建議進行緊急及必要維修，之後一年業主委員會建議大維修，但2009年被告當選業主委員會主席後暫停，並推動成立業主立案法團。2010年被告當選第一屆管理委員會主席，2011年被告及部分成員辭職，原告補選為第一屆管理委員會剩餘任期主席，並推動大維修計劃。2012年業主立案法團年度業主大會被告重新當選第二屆管理委員會主席，原告退選，大維修計劃被大多數業主否決。訴訟焦點，是被告在第二屆任期內發表6篇文章，批評原告在推動大維修過程中不當操作、誤導業主及涉嫌個人利益。原告及其支持者其後涉嫌擾亂業主立案法團會議，試圖迫被告下台。2019年法院裁決，原告勝訴，6篇文章誹謗成立，被告須支付40萬元損害賠償。

據報宏福苑大火前兩屆法團亦經歷類似爭議。分析法庭案例是諾貝爾獎得主高斯(Ronald Coase)產權經濟學傳統。業主立案法團成立與解散都涉及交易費。Grok這樣回答我：

「從產權經濟學角度看，宏福苑大火並非經典的租值消散(rent dissipation)，而是共同產權治理失效的悲劇。屋苑單位產權私有明確，公用部分如外牆則屬全體業主共同產權，由業主立案法團代理管理；問題根源在於代理人失職(涉嫌貪腐及圍標)加上政府強制驗樓政策扭曲市場激勵，導致承建商使用廉價易燃物料，安全隱患未被內化。這更接近『公地悲劇』的治理失敗變種，而非因產權不明晰引發的開放競爭耗盡租值；大火後屋苑物業價值由約60億港元近乎歸零，才是真正的租值消散後果。事件暴露了香港舊樓維修制度在共同產權執行與監管上的深層缺陷。」

人工智能答案只對一半。共同產權治理失效悲劇亦稱「公地悲劇」(Tragedy of Common)，當然是產權問題。公地悲劇卻不容易推斷可被驗證的制度含意，而張五常發明的租值消散理論填補這理論真空。是的，屋苑公用部分屬業主共同產權，外牆等共同產權是租值消散的源頭。日久失修至租值歸零，卻又不是一般樓宇的後果。成立法團並由管理委員會委員管理公用部分，是減少租值消散的一種制度安排。公共財產導致的「公地悲劇」，卻又往往未能因法團這種制度安排而徹底避免。一場大火，宏福苑租值歸零，但不要忘記每年數以百計大維修一直進行。圍標業主必定貼錢，貼錢卻不一定買難受。解散現有法團，宏福苑業主利益還可透過甚麼制度反映？華懋集團旗下的合安管理又憑甚麼代表業主利益？業主立案法團之下授權票制度有須改革，但我認為樓宇維修不應走向社會主義的道路。要降低樓宇老化導致租值消散，改革業主立案法團的管理委員會是重要的第一步。