2022-12-20 16:59:08

中原工商舖：明年成交量料增五成若全面開關舖市先行

全球多國陸續開關，不少國家更接近全面復常，惟本港防疫措施持續嚴謹，失去部分經濟及投資機遇，拖累今年度工商舖投資市場疲弱，交投量更見新低。據中原(工商舖)統計，截至本月15日，2022全年度暫錄約4,138宗工商舖買賣，總金額錄得約771.68億元，對比2021年全年減少逾四成；成交宗數料屬1999年後新低，與新冠肺炎疫情肆虐首年2020年的記錄相若。今年暫錄得105宗逾億元大手成交，而下半年共錄得約37宗逾億元成交，較上半年急降約45%；單月而言，12月逾億元宗數更錄得「零」成交。

上水、元朗舖位將率先受惠

市場料可望於明年初實施全面開關，相信會為工商舖租賣市場帶來正面推動作用，當中商舖市場會最先受惠，預計消費人流增加會加強商戶開業信心，租賃活動率先轉旺，將帶動買賣氣氛。中原(工商舖)董事總經理潘志明認為，鄰近口岸的區分如上水、元朗等將率先受惠。

另通關因素更會影響到寫字樓市場表現，過往3年中外資企業來港受限，一旦香港開關，相信企業會加快來港進駐及擴展業務計劃，帶動商廈租賣表現，交投量將會上揚；而在疫情下表現穩定的工廈市場同獲受惠，中原(工商舖)預測，來年第一季買賣及租務會好淡爭持，全年工商舖買賣交投有機會反彈，升幅逾五成至6,350宗；而價格則會短期波動，全年徘徊上落幅度約10%至20%。

投資者入市步伐逐漸減慢

中原(工商舖)商舖部董事黃偉基稱，據中原(工商舖)統計，今年截至本月15日暫錄得約1,052宗舖位買賣個案，對比2021年約1,742宗大跌約39%，重回疫情初2020年水平，當年共錄得約1,089宗商舖買賣成交，而涉及金額同樣急跌，今年暫錄得約288.24億元，按年少約39%。單月分析的話，今年有7個月份買賣成交量不足100宗，當中最低位要數9月份，成交宗數錄得65宗，而全年度買賣宗數最多的月份為8月份，錄得約121宗，反映投資者入市舖位意欲偏低，成交量處於低迷狀態。

九龍及銅鑼灣舖位空置率上升

租務市場表現一般，黃偉基指，今年暫錄得約3,897宗舖位租賃成交，按年挫約25%，為7年新低，對上一次低位為2015年。成交金額方面，今年暫錄約4.31億元，對比去年同減25%。隨著租賃交投稀少，各核心消費區商舖空置改善情況未如理想，中環區較年初空置率下調1.42個百分點，而數字仍維持於高水平，最新空置率錄得約12.87%，而九龍及銅鑼灣核心區舖位空置率更見年初上升，尖沙咀11月舖位空置率亦錄得約10.77%，較年初上升0.45個百分點，而銅鑼灣區11月最新空置率為5.71%，對比今年1月份約4.99%上升0.72個百分點。

黃偉基估計，踏入第四季迎來好消息，政府落實取消安心出行及「黃碼」安排，大型活動將陸續復甦，相信有助吸引更多人流到港，增加對零售及餐飲等需求。同時全城期待可望短期落實全面開關，相信商舖市場會最先反彈，預測來年第一季舖位買賣市場會轉平穩上揚，料首季成交量會上升至約250宗水平，全年預測錄約1,750宗水平：而價格料會平穩。至於租賃就同樣持樂觀展望，新年檔期已有不少應節行業租舖開業，將會為街道帶來生氣，而且在防疫措施鬆綁下，預料訪港人次會突飛猛進，預測明年第一季租務交投量可重回約1,000宗水平，全年料有約三成升幅，至5,000宗：展望全年核心區租金會回升約30%，非核心區舖租料會平穩至上升約15%。

商廈單月成交量連續16個月不足百宗

中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓說，今年市場暫錄得約665宗寫字樓買賣成交，比2021年急減約50%，對比2019年社會運動及2020年疫情初起時的全年成交量更低。買賣成交量長期低迷，對商廈市場買賣金額影響大，今年度總成交金額共錄得約181.16億元，按年跌約41%，為2003年後新低。按月分析，情況更為嚴峻，自2021年8月起連續16個月寫字樓買賣宗數單月不超過100宗，當中表現最差為今年9月，全月僅錄得約29宗買賣個案，今年單月最多成交記錄為6月份，亦只錄得約85宗。租賃市場走勢雖然見輕微波幅，但整體而言尚算平穩，今年暫錄得約5,149宗租務個案，總金額涉及約4.82億元，對比2021年分別少約24%及36%。

商廈明年租金平穩至微跌半成

港九甲級商廈空置情況持續攀升，陳雁樓指，據中原統計，港島區11月份整體甲廈空置率錄得約10.68%，刷新歷史新高記錄。當中中環最新空置率約9.5%，金鐘亦錄得約9.99%；九龍區11月份整體甲級商廈空置率則錄得約11.63%。甲廈空置率高，多區商廈新供應緊接出場，個別發展商積極與大型企業洽商及落實承租旗下全新商廈大樓面，如國際機構瑞銀預租高鐵西九龍站上蓋商業項目最高的9層樓面，涉及約25萬方呎(未核實)，料為近年最大宗寫字樓租賃個案。

陳雁樓續指，若港府於明年初實施「0+0」，將意味本港全面開放，對寫字樓市場會更為有利，預測來年寫字樓出現量升價跌局面，第一季商廈買賣成交量有機會達約200宗水平，全年展望交投量可有六成升幅至1,000宗水平，而買賣價則料會有約5%窄幅上落。租務交投就預測第一季會有輕微升幅，至約1,400宗水平，全年料會有約5,500宗，但租金則料會平穩至微跌約5%。

整體工廈市場持續萎縮

潘志明表示，今年暫錄得約2,421宗工廈買賣成交，涉及總金額約368.92億元，出現價量齊跌局面，宗數及金額按年分別挫約41%及37%。同時，今年整體工廈市場持續萎縮，12月份暫錄得約55宗，料全月成交將不足100宗，有機會屬今年度按月新低。租賃方面，全年度暫錄得約7,921宗成交，成交金額約2.65億元，按年減幅分別約16%及約17%。租務成交減幅輕微，主要受迷你倉及物流業生意有所遞增，刺激工廈租務需求所致。

潘志明說，政府再次強調「再工業化」為香港經濟發展的長遠目標及動力，運用創新科技升級轉型成大趨勢；2022施政報告提出多項利好措施支持舊式工廈發展前景；配合政策推動，具升值潛力工廈相信會續受資金追捧作長線投資，縱使短期工廈表現仍會受制於寫字樓市況影響，料部分企業或會考慮價格相宜且具品牌效應的寫字樓，料工、商廈租務需求會重新導向，預測來年第一季工廈買賣宗數會升至約500宗水平，全年預測有近50%升幅，至約3,600宗：而呎價則視乎不同地區的工廈需求，有機會上落幅度約10%。預測全年租務宗數亦會上升約20%，至約9,300宗水平，租金升跌幅則在約5%範圍內。