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入市良機|撤辣後呎價1萬元內屋苑數量不跌反升 市區鐵路屋苑都有份!
樓市撤辣未能帶動樓價向上,發展商低價促銷新盤,亦加劇二手樓價跌勢,連「中產屋苑」鰂魚涌太古城兩房最新成交價低見500萬元,重返10年前價位。本港多個主要屋苑於撤辣後樓價跌多升少,呎價1萬元內的屋苑數量,亦大增至23個,較撤辣前升六成,當中包括市區屋苑。
今年2月底政府宣布全面撤辣後,中原城市領先指數CCL共138個成分屋苑,撤辣後樓價跌多升少,有96個屋苑跌,42個屋苑升,即跌價屋苑比例佔近七成。跌幅超過一成的屋苑有13個,當中以大埔太湖花園瀉21%最多,呎價由撤辣前一周的13,083元,跌至上周10,247元;豪宅跌幅亦明顯,西半山雍景臺、大潭陽明山莊及九龍站漾日居,跌幅介乎14%至18%。
呎價萬元內屋苑數目見8年新高
最近開售的一個屯門青山公路新盤,首批單位平均呎價9,988元,超低價震撼市場。受累新盤開售呎價不足1萬元,多個二手大型屋苑呎價陸續失守1萬元心理關口。最新資料顯示,截至上星期,呎價低於1萬元的CCL成分屋苑增至23個,比撤辣前14個上升6成,創近8新高。
翻查紀錄,於2021年3月7日至2022年5月15日的連續63個星期,呎價低於1萬元的CCL屋苑數量是零,並絕迹超過一年。至2022年下半年,大部分時間都是只得1、2個屋苑有呎價1萬元內選擇。不過,樓市受加息困擾,於2023年12月,呎價跌穿1萬元的成分屋苑增至10個,為2017年5月後首次突破雙位數。
荃威花園呎價最平
該23個呎價1萬元以下屋苑,新界西佔19個最多,包括荃威花園、嘉湖山莊、新屯門中心、海翠花園、大興花園、麗都花園、美景花園、香港黃金海岸、豫豐花園、映灣園、麗城花園、華景山莊、碧堤半島、浪翠園、邁亞美海灣、珀麗灣、蝶翠峰、栢慧豪園/豪廷及海濱花園;新界東佔2個,包括富豪花園及新峰花園。九龍區亦有2個,同屬鐵路沿線市區盤,包括美孚新邨及德福花園。
目前全港呎價最低的CCL屋苑為荃灣荃威花園,最新呎價僅7,321元;呎價最高則為跑馬地禮頓山及中半山帝景園, 呎價分別38,950及34,676元。
內地客二手尋寶
市場對美國9月份減息預期升温,利好樓市氣氛,不少買家認為樓價已差不多見底而偷步入市,當中不乏內地及海外資金。另一方面,租金及租回報上升,可望為樓市帶來支持,尤其是中小型單位。
上個周末一手市場成交量達290宗,按周升逾三成,創近三個月最旺。而呎價低水屋苑交投亦見加快,如荃威花園6月僅錄得1宗買賣,但本月已錄得5宗,最新一宗為J座低層3室,實用面積約480方呎,以328萬元沽出,呎價約6,833元。
撤辣後除了新盤市場出現大批內地客入市外,二手屋苑亦見該類買家蹤影。據中原樓市數據顯示,138個成分屋苑的「普通話拼音買家」比例由去年上半年13%,升至今年上半年17%。當中以天水圍嘉湖山莊及大圍名城屬今年上半年最多該類買家入市,分別錄51宗及34宗。