2024-02-22 15:41:04

去年10月減辣後三個月買家印花稅住宅交投僅增16宗仲量聯行：樓價跌勢料持續｜樓市數據

仲量聯行指，政府去年10月底的樓市減辣措施成交不大，連同一手市場積壓的龐大供應量及利息走勢，預計樓價跌勢將持續。(資料圖片)

政府去年推出的樓市減辣措施，惟成效不大。仲量聯行今日(22日)發布的《香港住宅銷售市場綜述》指，政府於去年10月底將買家印花稅和新住宅印花稅減半後，於2023年11月至2024年1月的三個月內，涉及買家印花稅的交易，較減辣前的三個月僅增加16宗，連同一手市場積壓的龐大供應量及利息走勢的其餘兩大指標，該行預計樓價的跌勢將持續。

按歷來住宅成交數據顯示，二手住宅買賣每月成交量穩企3,500 宗是樓價止跌回升的關鍵指標之一。然而，自2023年4月以來，每月成交量一直維持在3,000 宗或以下。雖然在買家印花稅和新住宅印花稅減半後，非本地買家和投資者的購買量有所上升，但若將2023年11月至2024年1月(減辣後)與2023年8 月至10月(減辣前)的兩個時期進行比較，涉及買家印花稅的交易僅增至16宗；而這兩個時期涉及新住宅印花稅的平均每月成交量，從97宗上升至274 宗，但仍低於2021年的312 宗。

另一指標為息率走勢，由於按息高企，整體住宅物業持續2%的負利差，預計將繼續削弱投資者和用家的置業需求。目前一個月拆息約為4.5%，而未封頂的拆息按揭利率(H+1.3%)約為5.8%，即使僅僅從本輪加息周期中的累計增幅260個基點中，減少30 個基點，拆息也需要從其現行水平下降近200個基點。在這種情況下，假設最優惠利率不變，以及拆息和基準利率變化相同，聯邦基金利率需要下降200個基點。然而，根據路透社報道，2月份聯邦基金期貨的市場預期顯示，2024年聯邦基金利率調整幅度約爲115個基點，低於去年年底預期的約150個基點；同時，美國核心消費者價格指數在1月按月增長0.4%，超出預期，並標誌著8個月來的最高增幅，進一步降低了聯儲在上半年降低利率的可能性。

此外，由於市場供應積累，大部分發展商預計在短期內銷售的新盤，將提供更大的價格折讓。在2023年第四季，一手市場中可供出售的私人住宅單位數目，從第三季度的86,300，上升至91,300，其中已落成未售出的單位增加了2,000個，達到20,300伙，而興建中未售出的單位則增加了3,000個，達到71,000伙。