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內地樓市要多久才能步出熊市
內地房企爆雷後,隨即把內地房地產市場推向熊市。這個看法已基本上被市場所確認,不再有人懷疑。現在市場最關注的,是熊市甚麼時候才會結束?以及要具備甚麼條件才會結束?
我身邊的行家最關心的是熊市要維持多長的問題。他們說,如果熊市只維持兩三年,他們會堅持經營下去,希望守得雲開見月明。不過,如果今次熊市要十年八年才能結束,那他們根本沒有能力守下去,不如及早轉行,離開這門短期內都沒有好景的生意。
老實說,誰也沒法事前就確實知道熊市會維持多長時間,因為每一次熊市都有它的獨特性,有不一樣的市場參與者,他們自然有不同的取態,有不同的行為,不能一概而論。
不過,每次熊市都有它的共性,我們可以借助這些共性,去推演出今次熊市中或然率相對高的趨向性。
我從1976年起就從事與地產有關的行業,至今已有47年經驗,前後經歷過三個地產周期。我的體會是︰熊市長度與它之前的牛市長度有密切關係。樓市持續上升的時間愈長,那樓市回落作調整的時間亦會愈長。因為,上升時間長,上升幅度自然會大;那到樓市需要調整時,要回落的路程亦會長一些,需要時間亦會多一些。
中國之前的牛市,由中國經濟大周期所推動,由上世紀九十年代初開始上升以來,至今已近30年。升了這麼長的時間,要調整起來的時間一定不會短。因此,幻想今次熊市能在兩三年內結束是不切實際的。
我另一項經驗是︰樓價上升是需要花氣力的,但樓價回落就可以「借助地心吸力」,下跌速度一般會較快。所以熊市的時間大都比牛市短。如果一個地方不是出現甚麼結構性改變的話,熊市的長度大體介乎牛市長度的三分之一至一半之間。
如果以此作推論,中國樓市既然已升了30年,那回落起來亦得有10至15年。因此,那些預期今次熊市可能很快過去的想法是很難成立的。凡是從事與地產相關行業的人,都要有心理準備,這個「冬天」會很長,氣溫會降得很低。
面對這樣的情況,我們不可能靠以往的積累來過日子,我們必須調整規模與經營模式,以適應嚴冬的環境,要做到靠經常性收入也足以生存下去,才可視作已踏入安全領域。
現時,國際形勢很複雜,隨時會出現新的變數,我們必須密切關注市場的新變化,以調整自己之前的判斷。下回本欄會介紹一些值得關注的市場指標,以協助大家在熊市中調整自己的判斷。