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C觀點|為何六幅地的補地價都談不攏
六幅位於新界北的原址換地安排,皆因地價問題沒法談得攏而功虧一簣。有記者問我,地產商是否在聯手向政府施壓,促使政府在補地價問題上作更多的讓步。
我提醒他,這是一項很嚴重的指控,沒有證據可不宜亂猜。我們不能因為地產商都想以低一點的價錢來補地價,就說他們聯手。現實是地產商之間競爭激烈,他們只想自己可以低價換到地,別的行家就換不到。這樣,他們的項目將來發展出來時,才會更具競爭能力。如果大家都齊齊拿到平地,大家都沒有優勢。況且,聯手向政府施壓,可能違反競爭法,為社會所不容。
當然,六幅地都在補地價問題上談不攏,的確容易令人有事有蹺蹊的感覺。不過,背後的原因不似是地產商聯手合謀定價,而是政府對後市過度樂觀,才導致政府在估價上與地產商出現了重大的分歧。本來,後市將如何演變,誰也沒有水晶球,全世界的政府都經常看錯後市。只是近期政府的看法與市場參與者的看法差異太大,才會令市場人士無所適從。
2023年初,財爺預期香港的經濟可以有5.5%的增長,市場人士大多認為很難做到,政府卻遲遲才作出修正。現在看來2023年本港的經濟增長可能連3.5%亦達不到。
正是因為政府覺得後市不會太差,才導致政府在檢討房地產的需求管控政策時,只願意「減辣」,卻不願意撤辣。結果政策出來的效果「到喉唔到肺」,未能扭轉樓價下跌的趨勢。地產商見市勢未穩,自然會在增添土地儲備方面,採取比較保守的政策。
若果政府在「穩樓市」的態度上鮮明一些,在推出政策時力度猛一些,這六幅地就不致於一幅也沒法談得攏;而政府亦毋須暫停推出住宅及商業用地,令政府的財政變得這麼緊張。
據地產商反映,他們之所以與政府談不攏,除了因為政府對項目未來可獲得的賣樓收益預期過高外,還對地產商交回給政府的土地估價太低。
這些原址換地的新界北土地,並非位處山旮旯的農地,而是有發展潛力,符合政府規劃的可發展用地,只等談妥補地價,就可以開工。然而,政府只願意以一般農地的價錢來作價交換,導致要補的地價變得更加高。
現在,補地價談不攏,政府說將會以收地條例收地。我建議政府不宜太衝動,以免把事情鬧得太僵。否則會挫折地產商參與新界發展的積極性。香港是資本主義社會,房地產發展要靠私人企業參與,不能單靠政府獨力承擔。這六幅地一時談不攏,可以談第二輪,第三輪。政府可千萬不要受民粹主義者忽悠,動不動就用收地條例嚇人,難道又再把地交給房協與房委會發展?