審慎觀望住宅負資產數字

儘管2024年住宅樓市迎來陣陣利好消息，港府於2月份「全面撤辣」，一度刺激樓市交投量，然而住宅樓價仍隨著一手庫存過多、按揭息口及實體經濟復甦緩慢等因素，持續受壓，本年首季至第三季樓價下調幅度約為4.2%，更是距2018年的歷史高位，已經調整約28%，同時引伸第三季度的本港負資產數字升至40,713宗，按季飈升10,425宗，涉及金額達2,075億元。

據金管局發表的資料所得，2024年第三季的負資產規模，所涉及的無抵押貸款部分約為158億元，超3個月無償還貸款比率為0.13%，按揭金額與抵押比例為108%，該局形容風險情況仍然輕微；若以同類類比，負資產情況最為嚴重的2003年第二季，一度錄得105,697宗，涉及金額為1,650億元，而無抵押貸款部分約為360億元，超3個月無償還貸款比率則為2.28%，該時按揭金額與抵押比例則高達128%。

從金額與抵押比例而言，目前負資產規模相較歷史最壞時刻，仍有一定距離，故即使涉及金額數字大於2003年，惟從無償還貸款比率角度，銀行所面對的壞帳風險仍遠低於過往，可歸功此前對買家及投資者嚴格的按揭供款風險控制措施，因而未有觸發過高的槓桿比率，而需要進行大規模的「Call Loan」行動，就政府統計處於2021年人口普查數據所得，香港按揭供款及借貸還款與收入比率中位數約為20.8%，仍低於國際指引建議的30%內的住屋及財政負擔比例。

儘管如此，我們仍不能忽視本季負資產數字快速飈升的警號、潛藏危機及雪球效應。要知道，金管局所公布之數據，僅統計了銀行體系中的「一按」或「轉按」數字，而假如業主就物業在私人財務公司進行更多的按揭貸款，其數字及還款狀況，則未能收錄。近月就連番有財務狀況複雜的物業，二手轉讓過程中，問題頻生，筆者亦在先前的文章中講解風險須知，買家需要特別注意。

另一方面，若負資產數字持續惡化，更嚴重可觸發至雪球效應，筆者認為可以將50,000宗作為一個臨界點，先是會令市場信心減弱，從而減低了資產的流通能力，而相關資產有機會因未能及時套現，變成「銀主盤」，而「銀主盤」數目變多而主導市場，則會使整體樓價進一步具下調壓力，情況有如目前的商廈市場，在折讓盤主導的情形下，市價出售的資產均乏人問津。回顧歷史，03年觸發的負資產浪潮，足足歷時9年至2012年第三季方才將所有個案完全消化。

踏入第四季並展望來年，即管美聯儲接連在9月及11月宣布減息，合計75個基準點，但同時間需留意，大選過後，新的領導班子其對華政策走向，也對中國及香港的經濟發展局面，存在一定變數，而香港的實體經濟情況，能否持續維持低失業率，專才引入的政策成效又能否如願發揮，將成住宅樓市長遠會否重回正軌的重要因素，而有意在短期置業的買家，則建議對自身財政做好風險管理，避免過高乘數按揭。高力維持住宅樓價年內下調5%至10%的預測。