雖然樓市在新一年挑戰連連，不過也有潛藏利好。(資料圖片)
2024年踏入尾聲，回顧本年港住宅樓市市道持續下調，惟隨著港府於本年3月宣布「全面撤辣」後，市場成交一度有熾熱復甦，並在踏入第三季後，美聯儲逐步降息，至本月18日，累計減息3次共0.625厘，香港金管局方面也同時呼應，不少大型銀行均下調港元最優惠利率至5.25厘，且預計來年仍有兩次的減息空間，潛在利好於構建穩定樓價的因素，展望來年樓市挑戰與機會並存。
根據差餉物業估價處公佈的私人住宅樓價指數，年內至本年11月，本港整體樓價約下調接近6%，儘管政府在3月宣布「全面撤辣」，以及之後金管局一度數度放寛按揭比例，刺激買家入市，然而隨著一手供應仍然偏高的挑戰，發展商普遍均採取去價求量的策略，持續收窄一二手物業間的價格差距，固整體樓價依然持續受壓，預測全年下調幅度為8%。
展望來年，庫存挑戰仍然巨大，根據房屋局的9月推算，未來三至四年一手私人住宅物業市場的供應量預計為108,000個單位，其中九龍城(包括啟德)、大埔及西貢，三區將佔據40%的總落成量，而以近年的成交數據推測，2022年一手樓盤的總交易量為10,315宗、2023年增至10,752宗，2024年截至11月，一手買賣的數量為16,025宗，這表明這單位將需要相當長的時間才能消化。即使在2019年，總交易數也僅為21,108宗，這進一步強調了市場的供應過剩問題；二手交易方面，其成交趨勢及數字，基本在數年來都與一手物業均處於平衡發展走勢，由此可見未來5年的樓價發展，仍會受一手市場主導。
值得持續注視是，金管局早前發布第三季度的本港負資產數字升至40,713宗，按季飈升10,425宗，涉及金額達2,075億元，超3個月無償還貸款比率為0.13%，比起負資產規模相較歷史最壞時刻，超過3個月無償還貸款比率則為2.28%的2003年，仍有一定距離，未有觸發銀行對私人住宅物業大規模「Call Loan潮」，但若然樓價再續下調，而本港經濟復甦情況仍然緩慢，導致相關數字持續攀升，或有機會造成住宅「銀主盤」數量上升，屆時或有主導市場的現象，以致二手市場出現「有價無市」狀況，成為「黑天鵝」因素打擊樓市，建議買家在入市時需注意自身財政做好風險管理，避免過高成數按揭。
雖然樓市在新一年挑戰連連，不過也有潛藏利好。目前租金與樓價的背馳發展現象持續，年來大部分中小型單位的租務回報率甚至高於4厘，不少單位更出現「供平於租」的情況。租務市場的旺盛，可歸因於政府在來港移民政策放寛後，人口持續流入所帶來的住宿需求所致，而隨著利率接連下跌，加上政策發展越發深入，穩定的資產回報率，或能吸引更多投資者配置資產，穩定樓市成交量。
總結而言，展望2025年的樓市發展仍受到利率的變化影響，整體趨於穩定，不過也需留意美國新執政班子，對華及港的金融貿易政策，對本港經濟與國際地位間的影響，也對資金流入樓市存有一定變數。