減息樓價會反彈？

兩位地產代理老闆施生與汪生不約而同發表「減息後樓市吸引論」，指美國年尾或下年減息而樓價續跌，終有一天收租回報高於定存，到時樓市可能反彈。今期同大家分析以上可能性。從數字方面，太古城747方呎低層單位成交價千萬元，出租3萬元計，扣除釐印律師費管理費維修費差餉稅金佣金等，回報約2.6厘至2.8厘。現時港元定存息約4至4.8厘，租金不變下，聯儲局要減兩厘或樓市再跌25%，租金回報才跟定存息看齊。以聯儲局早排放風(雖然無次準)年尾減兩次、每次0.125厘息，假設每半年減兩次，則要4年，如利率樓價各行一半，即減1厘及樓價跌12.5%，則要兩年。前提是港銀跟減，因之前沒跟足加。

情緒心理方面，買家心態除有利可圖，還須有升值潛力或確認止跌才入市，沙士年見底回升因中央大力支持香港開放自由行。今日香港對內地旅客吸引力如何大家都清楚，旅客消費能力也不可同日而語。原因之二為香港經濟好轉，(昨)為全球最大IPO集資中心，航運中心及物流中心，今日呢？可否回到過去？原因之三為量化寬鬆下銀紙貶值物業升值，以美國現時還要為印錢埋單，錯，應該是全球為美國埋單，那幾年內再無限寬鬆可能性是幾多？老實說這已是最大可能性，到時還要看聯繫匯率演繹方式。結論來看，不會似03年。