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減息樓價會反彈?
兩位地產代理老闆施生與汪生不約而同發表「減息後樓市吸引論」,指美國年尾或下年減息而樓價續跌,終有一天收租回報高於定存,到時樓市可能反彈。今期同大家分析以上可能性。從數字方面,太古城747方呎低層單位成交價千萬元,出租3萬元計,扣除釐印律師費管理費維修費差餉稅金佣金等,回報約2.6厘至2.8厘。現時港元定存息約4至4.8厘,租金不變下,聯儲局要減兩厘或樓市再跌25%,租金回報才跟定存息看齊。以聯儲局早排放風(雖然無次準)年尾減兩次、每次0.125厘息,假設每半年減兩次,則要4年,如利率樓價各行一半,即減1厘及樓價跌12.5%,則要兩年。前提是港銀跟減,因之前沒跟足加。
情緒心理方面,買家心態除有利可圖,還須有升值潛力或確認止跌才入市,沙士年見底回升因中央大力支持香港開放自由行。今日香港對內地旅客吸引力如何大家都清楚,旅客消費能力也不可同日而語。原因之二為香港經濟好轉,(昨)為全球最大IPO集資中心,航運中心及物流中心,今日呢?可否回到過去?原因之三為量化寬鬆下銀紙貶值物業升值,以美國現時還要為印錢埋單,錯,應該是全球為美國埋單,那幾年內再無限寬鬆可能性是幾多?老實說這已是最大可能性,到時還要看聯繫匯率演繹方式。結論來看,不會似03年。