審時度勢放慢推地社區建設剝離賣地

財政預算案公布下年度推售8幅住宅官地，涉4,450伙，較本年度5,690伙減少逾兩成，是自2011/12年主動賣地後，近15年新低；推售的住宅地皮全屬中小型地，各地皮可建單位數目均在1,000伙內。昨日發展局長甯漢豪在電台接受訪問表示，政府正在審時度勢，對於賣地的數目和種類，條款限制和發展策略都會不斷檢討。

2025/26年度賣地計劃共8幅住宅用地、鐵路物業發展、市區重建局及私人發展和重建項目的潛在土地供應可興建逾13,700個單位。這賣地目標，比之前的財政預算案更加審慎保守。相信是累積了過去多次流標的經驗，及評估樓價走勢，避免持續賣地流標會進一步推低樓價，甚至引發樓價斷崖式下跌。

其中，發展局長強調，未來一年不會推售商業用地是考慮到市況。去年金鐘廊重建項目也收回投標，這反映政府並不是沒有顧慮商業樓宇價格大幅下跌的現實。未來金鐘廊這一類市中心的商業項目，應該接受更多市場意見，更改土地用途加入住宅或月租酒店成分，釋放土地潛力，並且能夠順利出售增加庫房收入。

發展局長在訪問時還承認，去年能夠成功出售的4幅住宅土地，土地條款都相對簡單，其中3幅更加完全沒有興建社區設施的要求，餘下一幅土地契約的要求也不算嚴苛。這是反映發展商對於土地條款，要求興建社區設施有很大疑慮，未來也應繼續檢討土地策劃，不應要求發展商興建太多社區建設。

事實上，新地前年以47億奪旺角洗衣街商業地，被市場解讀為商業地價下跌，當時最低出價僅6.88億、每呎451元。這塊旺角洗衣街與亞皆老街交界商業地皮，即前水務署地皮，地盤面積約12萬平方呎，可建樓面高達152萬平方呎。項目預計能接駁港鐵東鐵線旺角東站及旺角站。九龍地王卻引發全港商場物業價值從那時持續下滑，跌勢未止。

但翻查標書要求，該地的中標發展商須負責興建指定社會服務設施、社群會堂、公共交通交匯處、過境巴士車站以及公眾停車位等等，同時需要保留範圍內的3棵榕樹。所以發展商在投標時，必須計算興建這些設施的成本，地盤項目的布局也因此受影響，需要保護樹木的要求也成本高昂，部分中小型發展商更加未必有相關經驗。這才是最後中標價格低於市場預期的真正原因，日後政府應分開土地發展和社區設施，不適宜將兩者過度融合，將興建社區設施的成本轉嫁到小業主身上。

值得大家留意的是，財政司長和發展局長也多次解釋，交椅洲填海計劃只會進行現在已經決定的前期規劃，未來5年都不會預留撥款進一步推動，這無疑減少了市場憂慮，未來供應不會過度。在適當時候，政府能夠坦白交代，人工島大計暫時擱置，就更加理想了。