解放發展限制提高賣地收益

特區政府的財政，近年不斷出現赤字，其中一項關鍵原因是政府賣地收入萎縮。如果這個問題無法解決，政府在其他方面的努力，亦只是杯水車薪。因此，要解決香港的財赤問題，得從提升賣地收益着手。

要提升賣地收入，首先要發展商願意積極出價投地。要發展商願意投地，前提是要一手市場活躍，新盤推出有理想的銷售成績。若然發展商的庫存不斷積壓，貨尾愈來愈多，他們當然不會積極投地。

然而，由於特朗普上台後，世界的不確定性大增，要恢復港人對投資房地產的信心並不容易，需要等客觀的大環境逐步改變，香港自己能著力的地方不多。

不過，由於香港的住宅樓價已回落了三年，跌幅超過兩成半，加上這三年內工資仍有一定的升幅，此外利息的趨勢亦已見頂回落，不排除樓價短期內會試到支持位。即使未必有條件大幅反彈，但止跌回穩的條件還是存在的。

在這種情況下，一些財政健全的發展商，應開始部署增加自己的土地儲備。政府如果肯花心思，又願意衝破框框的話，當可以透過一些技術性的手段，早日令地價率先在樓價止跌回穩前就開始回升。

做法其實很簡單，只要政府減少在賣地條款對發展上的限制，增加發展商在項目發展時的靈活性，讓其因應市場情況調整項目的設計。這樣，發展商就可以用較低成本建設出更受市場歡迎的項目，如是有條件出較高的地價予政府。

發展商推算該以甚麼價錢買地的方式如下：(一)先推算出地皮上的物業可賣得甚麼價錢；(二)繼而扣除發展成本，包括建築費、利息、項目管理費、推售費用等；(三)然後預留發展商的合理利潤；(四)剩下來的就是可提供給政府的地價。

現時，要增加項目可售得的價錢有難度，較有操作空間的是減少發展的成本，及減少發展的限制。

譬如，建車位過往大部分時間都不用計地積比率的，現在卻規定要把車位建在地庫才不用計地積比率。建地庫的建築費遠比建上層建築的費用高。如果再度容許在上層樓面建車位，且一樣不用計地積比率的話，發展商一定會願意出更高的地價給政府。

其實，只要政府願意在是否應計地積比率上放寬一些，譬如在環保露台、公用休憩設施等方面，送多一些地積比率以外的面積，發展商在賣樓時，就更容易賣到更好的價錢，令發展商可以留更多的錢用來付地價。

此外，政府現在賣地時，會要求投得土地的發展商負責興建各式各樣的社區設施，如老人院舍、幼稚園、巴士總站、街市、公眾停車場與政府建築物等。如果在賣地時能夠把這類工程剝離，分開招標，不一定要發展商一併承包，那發展商的成本一定可以降低。政府的賣地收入當可增加。

另一方面，如果政府不限死一塊土地上一定要建多少個單位，以及不限死項目內大小單位的比例，以至不限死項目總共要配多少車位等，都可以為發展商提供更大靈活性，令將來項目開盤時賣得更好。

政府甚至可以考慮容許已投得土地的發展商，提出對賣地條款的修正，以迎合市場的變化。逼發展商興建一些社會不需要的房子，對社會沒有好處，不如容許發展商在投地後對賣地條款作合理的修訂。政府還可以對這類修訂的要求收取費用，令庫房可以多點收益。