應利用增加地積比率作為推動舊區重建誘因

昨文指出，要徹底消除舊式樓宇的火警風險，宜加快市區重建，以新建的有現代化消防系統的新式大廈，取替那些靠修修補補才能勉強符合消防要求的舊式樓宇。

然而，香港舊區重建的進度緩慢，以致新增的高齡大廈愈來愈多，問題是在惡化，而不是在改善。

出現這種情況的原因有以下三點：(i)舊樓的業權分散，小業主之間不容易在重建問題上取得共識；(ii)舊樓的地積比例大都已經用盡，重建不會帶來更多的可出售面積，令舊區重建無利可圖，私人發展商不願意參與；(iii)市建局訂的舊樓收購價過高(相當於鄰近地區七年樓齡的呎價)，導致小業主有不切實際的期望，增加了發展商的收購困難。

為化解這些困難，我曾建議政府考慮以下的做法。(i)降低舊樓重建的強拍門檻；(ii)增加重建的地積比率作為吸引發展商參與的誘因；(iii)調低回收舊樓作重建時的賠償價。以上三點建議中，第一點政府已經從善如流；第三點政府亦在考慮；惟第二點，政府似乎覺得可行性不高，原因是城規會早已訂定各區的地積比率的上限，政府不便插手干預。

城規會的態度是，香港舊區的地積比率已相當高，如果再增加地積比率，會增加當區的人口密度，令該區的交通運輸與排污系統超出負荷。

我覺得這個理由並不成立，原因是在舊區增加地積比率，根本不會增加當區的人口密度，又如何會帶來交通運輸與排污系統的負荷？

從華豐大廈的例子可以看到，這些舊式的商住混合式樓宇，很多已被用作旅館與劏房(新樓甚少出現這樣的情況)，原本一家人住的單位，現在住了兩三家人。這些人早已對當區的交通與排污造成壓力。把這類舊樓收回重建後，即使增加一些地積比率，將來可住進去的人口亦只會比現時少，而不會更多。

因此，增加地積比率去吸引地產商參與市區重建工作是值得的。它不但不會增加當區的人口密度，還可以改善當區的居住環境，減少致命火災的發生風險。城規會沒有理由加以反對。

城規會應深入了解一下，這些類似華豐大廈的舊樓，裏面實在住了多少人，與鄰近新建樓宇的差距有多大，那就不難計算出，重建時可增加多少地積比率也不致增加當區的人口密度了。我相信，只要拿其中一部分可增加的地積比率給發展商作誘因，已足以提升舊區重建的速度了。