「中原經紀人指數」燈唔燈？

你的一手滙豐控股(005)跟我的一手沒有分別，想知道可以賣多少錢，到網上一搜就可知道答案。股市指數或個別股票升跌也很客觀，沒有甚麼好爭議，人人都可以即時或近乎即時看到走勢。

樓市跟股市性質大大不同。沒有兩個單位是完全一樣的，我不肯定手上單位可以賣幾多錢(也許知道大概)，幾時可以賣出也不容易預計(成交時市況或已改變)。

數據滯後加上傳媒的選擇性報道，大家對樓市最近升跌幾多只有模糊印象。

唔清唔楚，於是專家指點迷津有市場。想早收幾星期風，除了依靠一眾樓市明燈KOL，其實還有一個少人談及的指標。

中原地產由2015年起公布「中原經紀人指數」，每個星期一調查中原經紀對樓市走勢的看法(看升、看跌、不變)，星期三公布結果。

指數以50為好淡分界，當所有經紀看好指數是100，當所有經紀看淡指數是0。這個類似採購經理指數的指標旨在收集業內人士的「集體智慧」，參與的經紀沒有明顯動機作大出位(答案只有三個，而且只報道平均數)，照理多少有點參考價值，只是指數面世以來一直乏人報道，大部分讀者相信聽都未聽過。

樓市跟股市有另一個重大分別：樓價比股價容易「睇圖」，升開多數繼續升，跌開多數繼續跌，看近期趨勢頗有用。於是，想知道「中原經紀人指數」是否明燈，我們可先利用過去樓價趨勢預測將來，再看加上指數看看可以將表現提升幾多。

求真精神驅使下，我寫了一個簡單的電腦程式驗證指數的預測能力，發現指數非但不是燈，而且效用相當明顯，可以改善只用最近樓價得出的預測，將錯誤減少接近一半。

若嫌統計分析太過複雜，可將指數和樓價圖表合併來看，找出指數跟樓市轉向的關係。

例如2015年8至9月時指數大跌，隨後樓價在10月開始向下，到了2016年3月時指數回升，亦似乎預示了樓市6月開始的升浪。

又例如最近樓市有點下調，其實指數早於今年6月已開始向下，比傳媒普遍唱淡來得早(當然指數不是百發百中，例如2016年尾指數一度急跌，後來樓價卻未見大變。)

既有預測功能，何解指數紅唔起？我認為相比「爆煲」、「急插」、「崩潰」、「跌N成」等論述，指數升跌畢竟不夠刺激，樓市報道娛樂化甚至玄學化的氣氛下，無人問津其實好合理。