告別辣招
在香港傳媒寫了12年專欄，樓市辣招是個經常寫的題目，文章加起來有好幾十篇。寫專欄外，更在學報刊登了一篇有關辣招避稅的研究。研究發現，當政策令某些價位以上稅率大升，就會有特別多成交以這個價位成交。
與兩位欄友徐家健、梁天卓的角度有點不同，多年來我主要從宏觀政策角度去批評辣招。歸根究底，辣招目的為何？除空泛的「穩定樓市」，政策目的從來不清楚；目的不清楚，就不知道政策做得不夠還是去得太盡，就不知道政策推行撤銷的準則。
市場成交大幅減少，地產經紀生意大減，是政策最明顯的效果，但似乎不是目的。辣招令政府收入大增，自2010年推出以來，粗略估計為政府帶來了約2,000億元的收入，但讓本來就有錢的政府更有錢，似乎也不是目的(至少不是主要目的)。
幫助市民置業也許是個目的，但辣招令二手市場大幅萎縮，上車難度不跌反升，難談得上有幫助。打擊炒家、壓抑樓價則肯定是辣招的目的，但政策推出以來樓價至今升了一倍，看不出有抑壓的作用。如果沒有辣招，樓價會否升得更誇張？這種「反事實」的假設性問題，是可以嚴謹地解答的，政府內部亦必有專家懂得處理，但以我所知，政府從沒有認真研究辣招對樓價的影響。
寧可信其有不可信其無，辣招就像香港一個護身符，雖然沒有甚麼明顯功效，但有做一點東西總好過沒有做，作風強硬又可以顯示政府決心，政策於是就莫名其妙地保留了十幾年。告別辣招，還是暫別辣招？他日香港樓市再度升溫，辣招會否捲土重來？
政策要一用再用，先要知道其成本效益。十幾年來一直期待見到的研究，是以香港辣招經驗，算出各種市場扭曲所造成的浪費(deadweight loss)。上車難度增加，換樓難度又增加，無奈下由買轉租就是一種扭曲(去年一項研究，就以多倫多徵收房屋交易稅為例，發現由買轉租的浪費比政府稅收金額還要多一點)。未能住在理想地區，未能住在合適單位，人生規劃被迫改變(如結婚生育)也是一種扭曲。凡此種種的扭曲，加起來到底到底有可觀？社會上哪個階層損失最大？搞了十幾年，對香港到底是否利大於弊？辣招到底是個護身符，還是有害身體的香灰水？這個研究題目，吃力而未必討好，但願有專家會在將來找出答案。