港人面對置業困難。(資料圖片)
地就得咁多，樓有地先可以起，香港近年的房屋問題都是土地問題。供應緩慢欠缺彈性，需求增加結果自然是樓價上升。
就係供求關係咁簡單，不用理會甚麼狼來了的泡沫之說，也不用迷信甚麼N年一次的樓市周期。
比較複雜的，是了解供應彈性低的原因(如有關環保的管制、土地用途的規限等)，再找出需求強勁的理由(內地資金靠港樓保值走資、香港家庭結構改變等)，但只要基本因素不變，政府可以做的通常只是「揸氣球」：手揸氣球一端，空氣只會走到另一端令氣球漲上加漲，就如候任特首林鄭月娥提出的「港人首置上車盤」。
政策的初步構思，是為港人提供置業階梯，讓入息超過申請居屋上限，但又買唔起私樓的港人上車。據說上車盤售價不會以市價打折頭計算，而是針對市民的負擔能力定價。
針對性政策，自然會引來搵著數反應，有平樓買，市民會想盡辦法符合資格。隱瞞收入和資產又好，要求老闆暫緩升職加薪又好，都扭曲了市場正常運作造成浪費。針對性政策的另一後果，是政府為堵塞漏洞而設下大量複雜限制(如買入後如何在二手市場出售、負擔能力如何定義監察等)，結果是耗費大量人力物力行政成本。
更根本的問題，是上車盤不是空中樓閣。如非分薄公營房屋用地，便要從其他私人樓宇用地中扣除，結果是政策以外的私樓升得更快，空氣只會由氣球一端走到另一端。(候任特首說會避免政策影響已規劃的土地供應，所以上車盤會以「額外」找來的土地興建。老實講，輕易搵到的地，一早已包括在十年規劃了！)
現實困難重重，且看候任特首如何兌現競選承諾(又或長期停留在「研究」、「考慮」階段？)。
除了置業困難，房屋問題相關的另一面，是有樓冇樓之間的貧富差距。樓價十年翻一番，有一間甚至幾間樓在手的業主，當然發大達好過癮，冇樓在手，打份牛工炒吓股票的普通人，就不容易跟得上。身家以至生活水平距離愈遠，結果是社會怨氣迫人。
置業問題受土地供應所限，不容易在短期內解決，相比下，容許冇樓在手的市民「分享」樓市表現可能快捷可行一點：建立以樓宇為單位的期貨市場，讓冇樓在手的市民間接投資樓市。
作者香港亞太研究所經濟研究中心成員/美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授/城市及地區禦險力環球論壇附屬學者
http://www.facebook.com/economics3.0