樓價向下,買家對細價上車盤需求顯著增加。據中原地產研究部數據顯示,今年首7個月全港二手住宅(包括私人住宅及公營房屋)買賣合約登記宗數錄24,443宗,當中佔比最高是價值500萬元或以下的成交,比例達53.4%,較2023年的42.3%,大幅增加11.1個百分點;亦較2021年僅24.7%,大升近30個百分點。
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出,樓市自2021年高位調整,撤辣效應消退及銀行收緊按揭審批,樓價跌勢未完,令住宅物業價值下降;同時有部分買家趁低入市置業上車,市場購買力明顯進一步轉為流向細價樓,推高今年500萬元或以下的成交比例。
501萬至1000萬成交比例跌至34.5%
2021年樓價曾創歷史新高,當時佔比最高原為價值501萬至1,000萬元的成交,達58.4%;惟其後樓價回落,501萬至1,000萬元的成交比例逐步下降,今年更跌至34.5%。
除價值500萬元或以下的二手住宅比例大升及501萬至1,000萬元的比例下跌外,2021到2024年間其他價格類別的成交比例相對平穩。今年首7個月價值1,001萬至2,000萬元的比例錄9.1%,維持約一成上下。價值2,001萬至5,000萬元的比例錄2.5%,保持約3%左右。價值5,000萬元以上的比例錄0.4%,繼續維持少於1%。
在二手私人住宅及二手公營房屋中,今年首7個月同樣以500萬元或以下的買賣比例升幅最大,分別錄45.4%及86.7%,比2023年的35.8%及70.8%,增加9.6及15.9個百分點,亦較2021年的21.4%及44.7%,累升24及42個百分點。2021年原本有近六成私樓及五成半公營房屋買賣為501萬至1,000萬元的成交,但今年私樓及公營房屋佔比最高的類別已經變為500萬元或以下的低價成交。
今年首7個月500萬元或以下二手買賣宗數最多的私人屋苑首五位,第一是天水圍嘉湖山莊(243宗),緊隨為沙田第一城(124宗),之後按次序為荃灣中心(97宗)、淘大花園(77宗)及大埔中心(69宗)。
嘉湖山莊及淘大花園2021年原有逾九成買賣為501萬至1,000萬元的成交,但到2024年,這兩個屋苑500萬元或以下的成交變成最多,500萬元或以下比例同樣由2021年的少於一成,分別急升至83.5%及89.5%。沙田第一城及大埔中心500萬元或以下的成交,由2021年的不足一成及兩成半,推升至2024年的66.0%及90.8%。荃灣中心則一向以500萬元或以下的成交為主,2021年比例73.6%,但2024年已升至100%。
至於公營房屋方面,今年首7個月500萬元或以下二手買賣宗數最多屋苑為天水圍天盛苑(72宗),其次為天水圍天頌苑(72宗),其後按次序為火炭穗禾苑(62宗)、天水圍天富苑(61宗)、九龍灣麗晶花園(60宗)及屯門兆康苑(60宗)。
天盛苑、穗禾苑及兆康苑500萬元或以下的成交比例同樣由2021年的約六成至七成,上升至今年的97.3%、98.4%及100%。天頌苑及天富苑2021到2024年間500萬元或以下的比例均維持九成水平,但2024年數字明顯貼近100%,差不多全部為低價成交。
麗晶花園2021年原有逾九成買賣為501萬至1,000萬元的成交,同期500萬元或以下的成交僅有6.2%,但2024年500萬元或以下的比例已大幅上升至95.2%。